התנערות הקבלן מרוכש הנכס: מקרה לדוגמא

במקרה הנדון, ניסיון ההתחמקות של הקבלן - הנתבעת, חברת פרשקובסקי בע"מ (בתוך הנדון) היה על ידי כך שנערכו על ידה שני חוזים נפרדים במקום אחד, באופן שחוזה אחד היה חוזה לרכישת הדירה כביכול, מחברת נתיבי דור בע"מ, וחוזה שני היה הזמנת שירותי בנייה ע"י רוכש הדירה מחברת פרשקובסקי בע"מ.

כאשר נוצר איחור במסירת המבנה, צמוד הקרקע, וכאשר התגלו בו ליקויי בניה, ביקשה משפחת כץ לממש את זכויותיה על פי חוק המכר. או-אז טענה חב' פרשקובסקי שאין החוק חל על העסקה, מן הטעם שהיא מכרה רק שירותי בניה ולא מכרה לה כלל "דירה" כמשמעותה בחוק המכר (דירות).

לסוגיה זו נדרש לראשונה בביהמ"ש השלום בראשל"צ, כבוד השופט מנהיים ואלה הן העובדות לענייננו :
בני הזוג כץ ביקשו לרכוש בית למגוריהם במערב ראשל"צ, ופנו לצורך כך לקבלן הבניה פרשקובסקי בע"מ המציע למכירה קוטג'ים בראשל"צ. לאחר שהוצגו בפניהם תכנית הבנייה ומיקום המגרש מיועד להיבנות, הם נדרשו על ידי הקבלן לחתום על חבילת מסמכים בהם לא דקדקו, ואף לא טרחו להיעזר בשירותיו של פרקליט לצורך ביצוע העסקה.
ואכן, עם הגעת המועד הנקוב בהסכם שירותי הבניה למסירת הקוטג' ,לא היה זה מוכן, והבניה הסתיימה רק ב - 26/12/00 (עיכוב של 86 יום).

ואולם בכך לא היה די, עם כניסתם לבית שנמסר באיחור כאמור התגלו בו ליקויי בנייה חמורים. בני הזוג כץ פנו לחברת פרשקובסקי בבקשה לתיקון הליקויים הנ"ל, אך זו לא מיהרה להיענות לבקשות בתואנות שונות ותוך כדי הסתמכות על פיצול החוזים שמאפשר לה, כך סברה, להתנער מאחריותה כקבלן רשום לכל דבר אשר חל עליו חוק מכר (דירות) לצורך אחריות בדק בית.

לא נותר לזוג כץ כל מנוס אלא לעתור לבית משפט בתביעת פיצויים כנגד הקבלן פרשקובסקי. את הגנתו תמך הקבלן, פרשקובסקי, בטענה, שאין הוא אחראי על פי חוק מכר (דירות) הואיל ומכר לתובעים בהסכם אחד קרקע, ובהסכם אחר במסווה של חברה אחרת שירותי בניה ולפי כך לא חל עליהם חוק מכר (דירות).

את הקרקע מכרה חברת נתיבי דור בע"מ ושירותי הבניה נעשו על ידי חברת פרשקובסקי בע"מ. כך טען הקבלן פרשקובסקי כי נתיבי דור לא מכרה דירה אלא מגרש, ופרשקובסקי לא מכרה דירה אלא סיפקה שרותי בנייה.

התובעים מצדם עתרו לפסיקת פיצויים בגין איחור במסירה וליקויי בנייה ותוך הסתמכות על חוק המכר (דירות). לעניין איחור המסירה - טענו בני הזוג כץ, כי בחוזה הבנייה עם פרשקובסקי בע"מ נקבעו פיצויים מוסכמים במידה ותאריך מסירת הדירה יתאחר מהתאריך המוסכם, ואכן תאריך המסירה נדחה בשלושה חודשים. על כן פסק השופט שאול מנהיים את הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בחוזה עם החברה הבונה פרשקובסקי.

לעניין ליקויי הבניה - חברת פרשקובסקי התנערה מאחריות לכל הליקויים שפורטו בחוו"ד המומחה בטענה של אי-תחולת חוק המכר (דירות) שעל פיו תקופת האחריות לרטיבות ואינסטלציה הנה שנתיים, ואילו בחוזה הזמנת "שירות הבנייה" מחברת נתיבי דור בע"מ נקבע כי תקופת האחריות תהייה שנה ולפיכך - אינה טענה תחולה לחוק המכר (דירות).

כאן נדרש השופט מנהיים לראשונה לסוגיה מסוג זה, בה מנסה הקבלן להתנער מאחריות לרוכש הדירות על ידי פיצול החוזים, וקבע כי מדובר באותה ישות אשר באופן מלאכותי יצרה בן כלאיים דהיינו שתי חברות, המתיימרות לכאורה להיות זרות זו לזו, אך בפועל פועלות כיחידה אחת. המצג שהיה בפני הרוכשים היה מצג של ישות אחת ולפיכך יחשב כקבלן אחד לכל דבר ועניין אשר תחולת חוק המכר (דירות) על כל הגנותיו לרוכשים חלה עליו.

משפחת כץ אכן זכתה בדין אולם נאלצה לכלות זמן וממון בבית המשפט במשך שנים עד אשר זכתה בדין.

המסקנה המתבקשת ממקרה זה כי "טובה מחשבה לפני מעשה". הסבל של משפחת כץ יכול היה להימנע אילו הייתה המשפחה מלווה בעו"ד ראוי שמזהיר אותה מן הפח הנטמן לה וכך הייתה מונעת מעצמה את מסכת הייסורים של תביעה יקרה ומתישה.

כדאי להיעזר בפרקליט המלוה את רכישת הדירה החל מהבדיקות הראשוניות של זכויות הקבלן, איתנותו הפיננסית, המפרט הטכני וקבלת אשראי בבנק.

גם כשמקבלים את מפתחות הדירה או הבית החדשים, לא תמיד עוצרים כדי לבדוק אם הכל תקין. בכל בית ניתן למצוא ליקויי בנייה, אלא שברובם עין בלתי מזוינת לא תבחין. מי שאיננו בעל מקצוע לא יבחין בכך כי הרווח בין המרצפות גדול מ-1.5 מ"מ כפי שקובע התקן או כי גובה המשקוף אינו תיקני, שהבטון בממ"ד אינו דחוס דיו, ועוד שלל פרמטרים בהם נדרש לעמוד הקבלן המבצע. במה כן נבחין? לעיתים ניתקל בליקויים המשמעותיים יותר, כגון בעיות בצנרת, בתשתית החשמל, בחלונות לא אטומים. כל אלה הם ליקויים הפוגעים בנו בצורה ישירה.
ליקויי בניה, גם אם הם נראים לפעמים קטנים ולא משמעותיים, יכולים לגרום בעתיד לפציעות ולחבלות חמורות, ובמקרים קיצוניים - אף למוות.

כיום, חוק המכר (דירות) אמור לתת לרוכש הדירה הגנה מפני כשלי בנייה. אלא שבפועל, מתגלגלים מקרים רבים לבתי משפט ובמקרים אחרים הרוכשים מתייאשים ומממנים מכיסם את עלות הכשלים.

על פי חוק המכר (דירות), הקבלן מחוייב בתיקון כל ליקוי בדירה המהווה אי-התאמה לתקנות התכנון והבנייה והתקנים הישראליים הרשמיים. מרבית ליקויי הבנייה הם קטנים, אך במקרים בהם מדובר בליקויים משמעותיים שהקבלן מסרב לתקן, ניתן להגיש נגדו תביעה נזיקית.

על פי חוק מכר (דירות) אחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה מתחלקת לשתי תקופות. הראשונה נקראת תקופת הבדק: צנרת - שנתיים; חדירת רטיבות - 3 שנים; מכונות, מנועים ודודים - 3 שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - 3 שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע - 3 שנים; שקיעת מרצפות בחניות וכו' - 3 שנים; סדקים - 5 שנים; קילופים בחיפויים - 7 שנים; כל אי התאמה אחרת, שאינה יסודית - שנה אחת.

בכל המקרים הללו חובת התיקון הנה על הקבלן, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

שימו לב: בעת מסירת הדירה נדרש הדייר לחתום על פרוטוקול מכירה, המעיד על כך שהדירה נמסרה לפי שביעות רצונו. מכיוון שדייר ממוצע אינו מבחין ואיננו מבין מה הוא מקבל ומה הם הלקויים מומלץ ושוב - לא לוותר על עו"ד המלווה את העסקה ולהטריח אותו להתייצב גם במועד זה יחד עם מהנדס בנין אשר יחד עם הדייר יקבלו את הדירה וידרשו כבר בשלב זה את תיקון כל הליקויים.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.