כאשר ליקוי בניה הופך למטרד

לא קשה להבין - וזו הנחת יסוד, כי כוונת מחוקק המשנה בהתקנת התקנות והתקנים בתחום התכנון והבנייה הייתה במפורש למניעת מטרד מסוג כלשהו, ולכן התערבותו של מחוקק המשנה בפרטי תכנון ובשיטות בנייה, בבחירת חומרי בנייה - סוגם, איכותם, התאמתם לייעוד, היא התערבות מקצועית ברמה של תוכניות פרטי בניין ומפרטי ביצוע.

התקנים הישראליים כוללים כחלק מהם שרטוטים רבים בכל תחום. הל"ת [הוראות למתקני תברואה (תש"ל - 1970)] כוללות שרטוטים באשר לשוחות ביוב, אמצעי ניקוז ועוד. רמת הפירוט שבתקנות התכנון והבנייה - התוספת השנייה מקבילה לזו שבתקנים ובמפרטים.

להלן דוגמאות המאוששות הנחה זו:

עבודות איטום:

בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה סעיף 5.32 נאמר:

"קירותיו החיצוניים של בניין יתוכננו וייבנו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ".

אמירה כללית וגורפת זו מטילה על המתכנן והבונה אחריות למניעת חדירת רטיבות בבניין ובכל מקרה של חדירת רטיבות - בנוסף ליצירת המטרד בשל כך - יש גם משום הפרה של חובה חקוקה, היוצרת עילת נזיקין נגד המתכנן ו/או הבונה.

אוורור וטיהור:

בתקנות לעיל, סעיף 2.60 כתוב:
"אם בריאותם של בני אדם המשתמשים בבניין או בחלק ממנו עלולה להיפגע מחמת ריבוי עשן, אבק, גזים, אדים, ריחות מרעילים או רעלים אחרים כיוצא באלה או אם שוכנע המהנדס, כי מטעמי תכנון או הנדסה לא ניתן בנסיבות העניין לקיים לגבי הבניין או חלק ממנו את הוראות סימנים ג' ו- ד' לחלק זה, תותקן בו או בחלק ממנו, לפי העניין, מערכת איוור מלאכותית".

משמעות סעיף זה היא שהמהנדס - הוא המהנדס מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - אחראי לאוורורו ולטיהורו של המבנה כדי שיתאים לבריאות בני אדם השוהים בתוכו, בין אם האמצעות אכיפת התקנות בסימנים ג' ו- ד' [[סימן ג' - "חלונות" וסימן ד' - "איוור חדר שירות"], ובין על ידי הטלת חובה להתקנת מערכת איוור מלאכותית כזו שתמנע פגיעה בבריאות בני אדם. שוב מדובר בדרישה כללית, עקרונית, גורפת, בצד תקנות פרטניות הבאות בהמשך אך אינן מבטלות את האמור בסעיף 2.60 המגלם בתוכו את מטרת התקנות. לפיכך, אי עמידה בתנאי כללי זה, בנוסף ליצירת המטרד גם מהווה הפרת חובה חקוקה.

מתקני תברואה:

בסעיף 1.02 לתקנות הנזכרות לעיל, נאמר כי "לכל דירה וחלק אחר מבניין המיועד לשימוש בני אדם, יסופקו מים ראויים לשתייה וטוביםלבריאות". בסעיף 1.10 שם, יש דרישה כי "צנרת מתקני תברואה תהא מתוכננת ובנויה באופן המבטיח את פעולתה התקינה".

שני סעיפים אלו בתקנות, בצד דרישות כלליות אחרות, יוצרות מצב בו כל מי שאחראי על מטרד בשל אספקת מים בלתי ראויים לשתייה וכל מי שאחראי על תכנון והתקנת צנרת בצורה בלתי תקינה [שמן הסתם גורמת למטרד] - הפר חובה חקוקה וזאת ניתן לקבוע אף מבלי להיזקק לדון בפרטי הפרטים שבתקנות, בהל"ת [הוראות למתקני תברואה תש"ל - 1970], ובשפע התקנים הישראליים החלים בנושא התברואה.

מוצא בטוח:

בסעיף 3.02 לתקנות דלעיל, נאמר:
"לכל בניין תהיה יציאה ללא הפרעה אל מוצא בטוח".
בנסיבות אלו, כל הפרעה במוצא מהבניין מהווה גם הפרת חוקה שבדין.

קונסטרוקציה:

סעיף 5.02 לתקנות קובע כי "שלד [הבניין] יתוכנן וייבנה באופן שתימנע פגיעה כלשהי במצבו התקין של הבניין, לרבות התהוות מצב גבולי". ככל ששברים וסדקים, כמו גם ליקויים אחרים שאינם עולים בקנה אחד עם מצב תקין של שלד הבניין קיימים - הגורם להם הפר חובה חקוקה. יש וליקויים מסוג זה מהווים מטרד או גורמים למטרד. המחוקק קבע כי מדובר במקרים אלו באי התאמה לתקנות.

תכנון אדריכלי:

אין כל ספק כי כוונת מחוקק המשנה בבואו להתקין תקנות ותקנים היא לנטרל את הבניין מכל מטרד. לא מדובר רק במטרד של הבניין בגבולותיו אלא גם במטרד הנוצר בשל הפרעה של בניין המצוי במגרש א' המשליכה על בניין במגרש ב', וכך, לדוגמא, נאסרה בניית חלון בקיר הנמצא בגבול המגרש [תקנה 2.23].

תכנית מתאר:

גם אי עמידה בתנאים של תכנית מתאר בעת התכנון הנה גורם העלול לגרום למטרד, ולכן לתוכנית המתאר יש תוקף של חוק.

ראה בעניין זה עע"מ 06 / 3591 יפת לוי ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה צפון
[פדאור 06 (24) 528 ], עמוד 1, להלן ציטוט:

"תוכניות מתאר אשר מאושרות למתן תוקף הופכות לדין מיום פרסומם (סעיף 35 לבקשה) ומשום כך יש מקום להתלות את פסק הדין. עוד טוענים המבקשים כי סיכוייו של הערעור טובים שעל כן אין מקום ליצירת עובדות מוגמרות בטרם ההכרעה בו. במקביל להגשת בקשה זו, הגישו המבקשים בקשה לפטור מערבון. ההחלטה בבקשה זו ניתנה בתאריך 16.7.06 על-ידי הרשמת ש' ליבוביץ. בהחלטתה ציינה הרשמת כי:

"לעניין סיכויי ההליך, הרי שלאור ההליכים הרבים שניהלו המבקשים והממצאים שנקבעו בעניין זכויות המבקשים במקרקעין נשוא המחלוקת; ונוכח פסק דינו של בית המשפט המחוזי נשוא ערעור זה וקביעותיו הנחרצות לעניין היעדר המעמד של המבקשים, נראה כי סיכויי ההליך אינם טובים".

בשורה התחתונה נעתרה הרשמת חלקית לבקשה. רק לאחר השלמת הליכי הפקדת הערבון הועבר התיק לתגובת הצדדים וכך קרה שרק עתה לאחר השלמת התהליך של קבלת תגובותיהם של כל המשיבים, ניתנת ההחלטה בבקשה זו. משמעותה של עובדה זו, תובהר בהמשך.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות, אינני רואה לנכון להיענות לה. מסתבר כי באותה תקופת ביניים שהוזכרה לעיל כבר פורסמו התוכניות נושא הערעור ברשומות. כפי שציינו המבקשים עצמם, תוכנית מתאר אשר מאושרת למתן תוקף הופכת לדין מיום פרסומה.

לפיכך, לעת הזו, מדובר במעשה עשוי וממילא התייתר הצורך בדיון בבקשה לעיכוב ביצוע".

לאור האמור בפסק הדין ברור כי גם אי התאמה לתוכנית המתאר בת התוקף מהווה הפרת חובה חקוקה, ויש לדעת כי בתוכנית המתאר כלולים כללים לגבי מרווחים בין בניינים, מספר קומות ואחוזי בנייה, ונתוני תכנון רבים הבאים להסדיר את התכנון והבנייה באופן שיבטיח את הפרטיות של כל אדם מול שכניו וימנע מטרדים של צפיפות-יתר, היזקי ראייה ועוד.

יש חשיבות רבה למידת החפיפה בין מטרד לבין הפרת חובה חקוקה כי האפשרויות של האכיפה הפרטית הרבה יותר מגוונות כאשר בנוסף לטענת המטרד, עולה בצדה לגבי אותו פריט גם טענת הפרה של חובה חקוקה. ראה בעניין זה את דברי עו"ד סמדר בן-דור במאמרה "דרך להביא לידי הפסקת בנייה המהווה מטרד" - ראה פרק קודם לעיל:

"לפי סעיף 11 לחוק סדר הדין הפלילי (נוסח משולב), המאשימה במשפט היא המדינה, אשר תיוצג על ידי תובע מטעמה. סעיף זה לא חל כשמדובר בצו מנהלי - הריסה או הפסקת בנייה.

עוד יצוין כי אין בסעיף 239 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 דרישה מפורשת כי החלטת בית המשפט תתקבל רק בעקבות פניה של היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ולפיכך, נראה לי כי אין כל מניעה כי האזרח הרואה עצמו נפגע בגין בנייה בלתי חוקית - הוא ייזום בעצמו את הגשת מתן צוו ההפסקה השיפוטי.

אפשר וראוי להפעיל דרך מוצעת זו של אכיפה אזרחית במקום הישענות על רשות הרישוי או כל גורם ציבורי אחר, כאשר רשות הרישוי מתמהמהת בפעולתה והשהיה עלולה לגרום להיווצרות נזק בלתי הפיך, כמו גם כאשר רשות הרישוי בדעה כי לא נעשה עוול וכי הבנייה הפוגעת היא בעצם בנייה חוקית לכל דבר, וברור כי במצב זה רשות הרישוי לא תנקוף אצבע בכיוון של עצירת הבנייה".

לסיכום ייאמר כי כי סיכויים רבים לכל מטרד בתחום התכנון והבנייה ליצור עילת נזיקין בשל רשלנות או בשל הפרת חובה חקוקה.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.