בניה עצמית- ניהול האתר, פיקוח

מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מחשב את חוזקו של המבנה. מהנדס הבניין נותן מענה לדרישותיו העיצוביות של אדריכל המבנה תוך עמידה בתקנים הקבועים בחוק לגבי עמידותו של המבנה ביחס למשקלו העצמי, העומס השימושי אשר יהיה על תקרותיו ועומסי רעידות אדמה.

המהנדס נחוץ כבר בעת הבקשה להיתר הבניה לצורך הכנת חוברת חישובים סטאטיים למבנה, אשר תופקד ע"י אדריכל המבנה בתיק הבניין בוועדה המקומית. כמו כן, יכין המהנדס תוכנית לאישור הממ"ד בפיקוד העורף.
לצורך בניית השלד יכין מהנדס הבניין תכניות עבודה מפורטות (בקנ"מ 1:50) הכוללות את כל פרטי הזיון, עובי התקרות וכן פרטי פתוח השטח הנחוצים (כגון קירות תומכים). הפיקוח העליון אותו מבצע המהנדס, כולל בדיקה אישית של סידור הברזל טרם היציקות בשטח.

הדרך הטובה ביותר למצוא מהנדס טוב, הנה להתייעץ עם אדריכל המבנה ולהתרשם מניסיונו מול המהנדסים השונים. הפרשי המחירים כאן אינם גבוהים ולכן המהנדס המומלץ יהיה זה הנבחר. (ראו פירוט שכר היועצים השונים בפרק 'חישוב עלויות')

מהנדס בניין טוב ישאף להוזיל את עלויות השלד ללקוח ע"י מציאת הפתרון הקונסטרוקטיבי החכם ביותר.
התיכנון, אשר יתבצע בשיתוף אדריכל המבנה, יתבצע תוך שאיפה להקטנת נפח האלמנטים היצוקים. הפתרון טמון במיקום נכון של עמודי המבנה לצורך הקטנת המפתחים ללא פגיעה בעיצוב החללים הפנימיים. ההבדל יתבטא בהפחתת כמויות הברזל והבטון, פישוט עבודת הקבלן והקטנת העלויות.

יועץ קרקע: על מנת להכין תכנית ליסודות המבנה יזדקק מהנדס הבניין לשירותיו של יועץ קרקע. יועץ זה יבצע לפחות שני קידוחי ניסיון בשטח ויערוך דו"ח לקביעת סוג הקרקע במגרש, אופן ועומק הביסוס. סוגי קרקע שונים דורשים פתרונות ביסוס שונים.

ניתן למצוא, כמעט בכל מקום, מבנים הסובלים מסדקים הנובעים משקיעה או מ 'משחק' של הקרקע- מדובר ככל הנראה במבנה אשר יסודותיו אינם תואמים את סוג הקרקע עליו הוא בנוי.
באופן עקרוני ניתן לומר שקרקע נחשבת טובה לביסוס (וטובה לעלויות הביסוס...) אם שכבת החול או הסלע שבה קרובים לפני הקרקע.

מהנדס אינסטלציה: ישנן, אמנם, רשויות אשר אינן מחייבות העסקת יועץ סניטרי כתנאי לקבלת היתר, אך מומלץ, במידה והמבנה מורכב, להעסיק יועץ כזה. היועץ הסניטרי יקבע את סוג צנרת המים ויקבע את אופן ניקוז מי השפכין.
תכנית מסודרת מטעמו תמנע מהאינסטלטור מלטעות או להשתמש בחומרים לא תקניים. תחום נוסף בו יעסוק היועץ הנו ניקוז מי הגשמים מהחצר, תוך דאגה להתקנת בורות ספיגה במקומות הנמוכים (לדוגמא: בחצרות אנגליות) ע"פ הצורך.

מעצב פנים: אם תפקידו של אדריכל הוא להגדיר את החללים בתוך המבנה, את אופן התנועה ביניהם וכמובן את מראהו החיצוני, הרי תפקידו של מעצב הפנים לתת את הדעת על התחושה הנובעת מהגימורים בתוך המבנה. מעצב פנים מוכשר יעשה זאת על ידי יצירת קו נסתר שיעבור בין חללי הבית השונים, קו שישלים את רעיונותיו של האדריכל וייתן למבנה את האופי המתבקש.

נושא זה הנו רחב יריעה (ראו מאמרים בנפרד). ישנם מקרים בהם נועץ מעצב הפנים באנשי מקצוע נוספים על מנת להגיע למיקוד מיטבי בתחומים הבאים: תאורה, מטבח, מיזוג, אזעקה, סאונד, בית חכם ועוד.

ישנם יזמים הנמנעים משכירת יועצים לנושא הפנים. הסיבה הנפוצה: "אנחנו יכולים גם לבד".

אצל חלק מהם, אשר הקדישו לכך זמן רב ונהנו מהתהליך, התוצאות יצאו באמת מרשימות. אצל חלקם האחר- התוצאות מאכזבות. משהו חסר שם. לפעמים זהו פשוט הקו העיצובי שחסר ולאו דווקא אביזר זה או אחר.
רצוי, לכל הפחות, לקחת ייעוץ לנושאי התאורה, החיפויים, הטקסטורות וגווני הקירות.

בפרק זה נבחן שתי אסכולות שונות לאופן ההתקשרות החוזית עם אנשי המקצוע:

שיטת "עד מפתח", התקשרות עם קבלן אחד: הקבלן בשיטה זו הופך ל 'קבלן-על', והוא מרכז את כל העבודות. למעשה, הוא מתווך בין היזם לבין כל אנשי המקצוע- מקבלן השלד עד אחרון אנשי הגמר. נבחן את הטיעונים בעד ונגד בשיטה זו:

בעד :

• היזם מתקשר חוזית עם קבלן אחד בלבד ולא עם כל בעל מקצוע לחוד. מדובר בחיסכון עצום של הזמן הנחוץ לביצוע ההתקשרויות הנפרדות במהלך הבניה.



• נוח יותר לתת משוב על איכות הביצוע באופן מרוכז מול אדם אחד להבדיל מבקרה נפרדת על כל בעל מקצוע.



• ניתן להניח שבעלי המקצוע יבצעו עבודה טובה במטרה לא להסתכסך עם הקבלן שמספק להם עבודות נוספות.



• 'קבלן-העל' הופך למנהל העבודה באתר- עובדה המקלה על היזם את ניהול הבניה ומוריד ממנו את נושא הבטיחות.

נגד:

• יש לשער שעלות הבניה הכוללת תהיה גבוהה יותר במקרה זה היות והקבלן מחפש גם את הרווח שלו מכל פעולה. זהו רווח לגיטימי הנובע מהאחריות שהקבלן לוקח על עצמו.



• אין באפשרותו של היזם להכניס לפרוייקט אנשי מקצוע מומלצים והוא חייב להסתמך על קביעותיו של הקבלן.



• במקרה שבו מתגלע סכסוך בין היזם ל 'קבלן-העל'- כאילו הסתכסך היזם עם כל בעלי המקצוע. במקרה זה הסיכון הכספי גדול יותר וכך גם פוטנציאל הנזק להתקדמות הבניה.

שיטת ההתקשרות הנפרדת: במקרה זה היזם הופך להיות 'קבלן-העל'. הוא ייקח קבלן המתמחה בביצוע השלד. לגבי נושא הגמר- פתוחות בפניו שתי אופציות. האחת: לקחת קבלן אחד שירכז את נושא זה, השניה: לקיים התקשרויות נפרדות עם בעלי המקצוע השונים: קבוצת טיח וריצוף, קבוצת איטום, איש אלומיניום, אינסטלציה, חשמל וכד'.

בעד :

• היזם נותר חופשי לבחור את בעלי המקצוע אשר נותנים את יחס ה"עלות-תועלת" הטוב ביותר, ולכן יש לשער כי עלות הבניה הכוללת תקטן.



• מדוע 'לסגור' על נושאי הגמר כאשר אין עדיין אינדיקציה על טיב ביצוע השלד? כאשר סוגרים עם 'קבלן- על' הרי היזם בבחינת 'שבוי' בידיו עד לסיום הבניה.

נגד:

• 'כאב ראש' לא קטן בביצוע ההתקשרויות החוזיות הנפרדות.



• במידה והיזם לא שוכר מפקח בניה/ מנהל עבודה- יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לערוך בקרת איכות אפקטיבית ולערוך תיאום בין לוחות הזמנים במהלך שלבי הבניה השונים.

סיבות לכאן או לכאן, כפי שראינו, ישנן למכביר. מדובר כאן בהעדפה אישית של היזם. השיקולים יהיו כסף, זמן ובקרת איכות.
שיטת "עד מפתח" צוברת תאוצה בשנים האחרונות עם התמקצעותם של 'קבלני-העל' ועלייה ברמת אמינותם. כדאי מאוד לקבל המלצה מאדריכל המבנה לגבי ניסיונו עם קבלנים שונים.

שיטת ההתקשרות הנפרדת היא עדיין השיטה הנפוצה יותר (בפרוייקטים של בניה עצמית קטנת היקף). זוהי שיטת ניהול גמישה, והיא מתאימה למי שיוכל להפנות זמן ואנרגיה לצורך ניהול התהליך, או למי שמוכן להשקיע בשכירת מנהל עבודה מטעמו.

בכל מקרה- בשתי שיטות ההתקשרות אין לקבוע מראש איזה חומרי גמר יוכנסו למבנה, כך שבעת הביצוע יהיה חופשי היזם לבחור ולקנות בעצמו את החומרים/אבזרים.

ישנן מספר מכללות המעבירות קורסים בנושא ניהול תהליך הבניה. יזמים רבים הזקוקים למידע מוצאים את הזמן ללימוד הנושא.