התקנת מעלית חדשה בבניין קיים
מבוא
תוספת של מעלית חדשה לבניין קיים הנה פעולה ברוכה מכמה וכמה טעמים:
- העלאת איכות המגורים והתאמה לאוכלוסייה ההולכת ומתבגרת עם השנים מבלי שתצטרך להעתיק מקום מגורים בגלל מיקום הדירה בקומה גבוהה.
- יצירת פיר מעלית שהוא בדרך כלל מבטון מזוין – אלמנט קונסטרוקטיבי המגדיל את עמידות הבניין בפני כוחות אופקיים (בפני רעידות אדמה).
- הגדלת הבטיחות בכך שנוצר עוד אמצעי יציאה מהבניין, אף שבשעת חירום ברוב המקרים אין להשתמש במעלית.
- העלאת ערכי הנכסים של הדיירים.
יש להודות כי מחוקק המשנה הבין את היתרונות שבהתקנת מעלית, וזו הסיבה שההתקנה זכתה לעידוד משמעותי אשר בא בצורת הקלות משמעותיות בדרישות, הניכרות בחלק מן התקנות החלות על מעלית כמבואר להלן:
- התקנות חלות רק על בניין שאינו גבוה או רב קומות (כלומר, שהפרש המפלסים בו בין רצפת הקומה העליונה- אשר קיימת בה יציאה לחדר המדרגות- לבין רצפת קומת הכניסה הקובעת לבניין הוא עד 12 מ).
- מידות תא המעלית ,נטו, יהיו לכל הפחות 120×80 ס"מ.
- המידות הנ"ל ניתנות לשינוי ברשות מהנדס העיר אם שוכנע בחיוניות השינוי האמור.
- בבניין ישן בו תותקן מעלית, רוחב מינימלי של פרוזדור כניסה לדירה, אשר במצב רגיל חייב להיות לפי תקנה 2.05 לכל הפחות 1 מ – יכול שיקטן לכדי 90 ס"מ, באישור מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שיכונה להלן: "המהנדס". תקנה זו הותקנה כדי לאפשר גמישות בתכנון השינויים ההכרחיים לבניית פיר המעלית.
- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מוסמכת לאשר גם הקטנת פרוזדור המהווה חלק מדרך מוצא בטוח, אשר על פי תקנה 3.21 צריך להיות לכל הפחות 110 ס"מ ברוב אורכו ו- 150 ס"מ מול המעלית.
ההקטנה תהיה לכדי 130 ס"מ מול המעלית, וכאשר יש קושי בתכנון המהנדס מוסמך לאשר הקטנה נוספת של חלק הפרוזדור שמול המעלית לכדי 100 ס"מ, ובאישור מכבי אש אף ל- 90 ס"מ, תוך הסדרת "סידורי בטיחות מיוחדים" שלא ברור מהתקנות מהם סידורים מיוחדים אלה.
- רוחב המדרגות אשר צריך להיות לפי התקנות 0.8 מ לפחות בתוך דירה, 0.9 מ לפחות במהלך אל 2 דירות ו- 1 מ לפחות בבתים שאינם גבוהים או רבי קומות – מופחת במקרה של בניית מעלית בבניין ישן לכדי 0.9 מ, ובאישור שירותי הכבאות אף 0.8 מ.
- על אף האמור בתקנה 3.38, מותר שרום המדרגה יהיה עד 18.5 ס"מ, ואין חובה להתקין "אף" מדרגה כאשר שלח המדרגה עולה על 25 ס"מ.
- מספר המדרגות במהלך אחד לפי תקנה 3.39 הוא בין 3 ל- 16, תנאי שמתבטל במקרה הצורך בהתקנת מעלית בבניין קיים.
- המעלית תותקן לפי התקן -24.
ניתן להבחין, ע"פ התקנות המתוארות לעיל, עד כמה בא מחוקק המשנה לקראת הדיירים המעונינים בהתקנת מעלית בבניין.
אלא שלא מעבר לכך.
מדובר בקצה גבול ההיתר לנגוס בבטיחות המשתמשים, ושומה על הוועדה המקומית בטרם אישורה של תוכנית להיתר בנייה הכוללת מעלית חדשה בבניין קיים לוודא כי כל הדרישות שבתקנות מתקיימות.
התוכנית לא תאושר עם תנאי שהדרישות יתקיימו בהמשך, אלא – הדרישות ייכללו לפרטיהן בגוף התוכנית בטרם אישורה.
הסוגיה הנזכרת לעי"ל מוצגת בערר מס רג/5016/06 עדנה ודוד בן דור נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן ואח, וועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב, החלטה מיום כ באייר תשס"ו – 18 למאי 2006 על ידי יו"ר הוועדה עו"ד ע פרידמן, והנציגים ס לחמני, מ גופר, א הוז וש בוחבוט.
הנושא שעמד לדיון הוא בקשה להיתר בנייה של מעלית בבניין קיים אשר מוקמה בחדר המדרגות כמוראה בשרטוט להלן:
אחת המשפחות שבבניין, הגישה התנגדות לאישור התוכנית ומשהתנגדותה לא התקבלה במלואה – הגישה ערר על כך באמצעות עו"ד ס בן דור ועל סמך חוות דעת מקצועית של א בן עזרא (כותב שורות אלו).
חוות הדעת שהתייחסה לליקויי תכנון כללה הערות כדלקמן:
- רמת התוכנית להיתר בנייה כפי שהוגשה לאישור וכפי שאושרה היא ירודה וחסרים בה מידות חיוניות כגון – עובי קירות תא המעלית, שיעור הבליטה בצדי דלת המעלית ועוד.
- רוחב תא המעלית כפי שתוכנן הוא 75 ס"מ ברוטו דבר שיגרום לרוחב נטו של כ- 50 ס"מ בלבד – פחות מהמינימום שנקבע בתקנות (80 ס"מ).
- רוחב המדרגות לאחר בניית המעלית לא יהיה אחיד – הדבר מהווה אי התאמה לתקנה 3.34 ב וסיכון.
מדינת ישראל
וועדת הערר לתכנון ולבנייה
מחוז תל אביב
ערר מס רג/5016/06
ערר על מתן היתר לבניית בניין מגורים בן 3 קומות + מעלית + חדר מכונות
מס בקשה: 2005430
רח ארלוזרוב 29 רמת גן
גוש 6127 חלקה 870
בפני:
יו"ר הוועדה: עו"ד עפרה פרידמן
חברי הוועדה: גב סיגל לחמני – נציגת ציבור
מר מיכאל גופר – נציג האדריכלים והמהנדסים
מר איתי הוז – נציג ציבור
מר שמעון בוחבוט – נציג מתכננת המחוז
העוררים:
עדנה ודוד בן דור
ע"י עו"ד סמדר בן דור
נגד
המשיבים:
1. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן
2. פלג גל
ע"י עו"ד נתן יריב
החלטה
עניינו של ערר זה בדחיית התנגדות להקמת מעלית בשטח 1.35 מ"ר בבניין מגורים בן 3 קומות מעל קומה חלקית, בפיר מדרגות קיים, חדר מעלית ושינוי גרם מדרגות, וכן פירים בגג המבנה לשחרור עשן – ברח ארלוזרוב 29 א רמת גן, גוש 61277 חלקה 870.
החלטת הוועדה המקומית מ- 08/12/05 בגינה הוגש הערר קובעת:
"לקבל את ההתנגדות בחלקה ולאשר בתנאים:
קבלת אישור כיבוי אש.
עמידה בגדלים מינימליים ע"י תקנות התכנון והבנייה.
תיקון הערות הבדיקה על גבי התוכנית.
התאמה לדרישות מהנדס העיר".
לטענת העוררים, המתגוררים בקומת הקרקע בבניין, בהסתמך על חוות דעת מומחה מטעמם, הבקשה מנוגדת לתקנות התכנון והבנייה בעניין רוחב המדרגות בקומות הבניין, ובשל גודל תא המעלית.
כן נטען, כי החלטת המשיבה עצמה קבעה כי יש לעמוד בגדלים שנקבעו בתקנות – ועל כן אין מקום לאשר הבקשה בתנאי עמידה בתקנות.
כמובן, לא הומצאו ההסכמות הנדרשות על פי החוק לבקשה.
בתשובות בא כח (ב"כ) הוועדה המקומית נטען, כי 10 מתוך בעלי הזכויות בנכס חתמו על הבקשה.
כן נטען, כי הטענה בדבר חלוקת דירת משיב מס 2 ללא היתר – אינה נוגעת לערר הנדון.
בתשובת משיב מס 2 נטען, כי הוא אינו המבקש היחיד של הבקשה הנדונה, והוא חתם עליה בשם הדיירים המעונינים בהקמת המעלית.
כן נטען, כי רוב מיוחס של בעלי הדירות חתם על הבקשה וכן כי הבקשה תואמת את התקנות וזאת בהתאם לחוות דעת הנדסית שצורפה לתשובה.
לאחר שמיעת טיעוני ב"כ הצדדים, ועיון בבקשה אנו מחליטים כדלקמן:
ראשית נציין, כי למרות החלטת וועדת הערר שניתנה במהלך הדיון ב- 04/05/06 ובנוכחות ב"כ הצדדים, לא המציא ב"כ משיב מס 2 רשימת בעלי הזכויות בכניסה הנדונה, צילום נסח טאבו וכן צילום מההסכמה לבקשה – וזאת כדי לבחון את גדר ההסכמות לבקשה, בהתייחס במיוחד להסכמות בכניסה שבה מבוקשת המעלית.
תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, סימן ח לתוספת השנייה קובעות הוראות מפורטות לעניין התקנת מעלית ומעלון בבניין קיים. תקנות אלו מתייחסות למידות תא המעלית, רוחב פרוזדור, רוחב מדרגות ועוד.
בהתחשב בעובדה שמדובר בהתקנת מעלית בבניינים קיימים שלא נבנו על פי הדרישות הנדונות – יתכן שהמידות במעלית המבוקשת אינן תואמות באופן דווקני את הנדרש בתקנות. על כן, קובעות התקנות כי מהנדס הוועדה המקומית רשאי לאשר התקנת מעליות אף בתנאים אחרים, על פי אישורו, כפי שמצוין בתקנות. כל לדוגמא נקבע לעניין רוחב המדרגות (תקנה 106 ד): "במבנה שבו אישר המהנדס שלא ניתן להתקין את המעלית בתנאים האמורים בפרט משנה (א), רוחבן המינימלי של המדרגות יהיה כך שיישמר מרווח חופשי למעבר של 0.8 מ לפחות בין מאחז יד לקיר הנגדי… ובלבד שנתקבל אישור שירותי הכבאות לכך שהותקנו סידורי בטיחות מיוחדים…".
בעת הדיון בערר התברר כי הבקשה אינה מפורטת דיה בעניין המבוקש, מה גם שהבקשה כוללת אף שינוי בחדר המדרגות שלא צוין. אנו סבורים, כי יש להקפיד במילוי התקנות בעניין התקנת מעלית – באשר כרוך בכך סיכון בטיחותי לא מבוטל, המצריך בדיקת הבקשה באופן מדוקדק והבטחה כי כל ההוראות מולאו.
אנו מתרשמים כי החלטת הוועדה המקומית בגינה הוגש הערר אינה עונה על הדרישות. לא ניתן לאשר הבקשה בתנאי של "עמידה בגדלים מינימליים ע"י תקנות התכנון והבנייה". העמידה בדרישות התקנות הנה תנאי הכרחי טרם הוצאת ההיתר. אף אישורו של מהנדס הוועדה הנו תנאי מחויב המציאות בשל אחריותו לעניין הבטיחות – החלטת הוועדה המקומית אינה באה במקום אישור המהנדס.
על כן, אין מנוס מהחזרת הבקשה אל המשיבה 1, כדי שתפעל על פי המתחייב. במידת הצורך יתקן עורך הבקשה את הבקשה כך שיצוין כי מדובר אף בשינוי חדר המדרגות וציון כל המידות הנדרשות. הבקשה תיבחן ובמידת הצורך, טרם אישור הוועדה המקומית, הבקשה תאושר ע"י מהנדס המשיבה תוך המצאת אישורי שירותי כבאות כנדרש ועוד. דרישות אלו משרתות בראש ובראשונה את מבקשי ההיתר, שהם אלו שעומדים לעשות שימוש במעלית המבוקשת.
מאחר וב"כ משיב מס 2 לא המציא המסמכים הנדרשים בעניין הסכמות השכנים לבקשה, בהתאם להחלטתנו מ- 04/05/06 – יומצאו מסמכים אלו לוועדה המקומית שתבחן אם אמנם הוצגו הסכמות מספקות מבין דיירי הכניסה הנדונה.
יחד עם זאת נבהיר, כי עמדת וועדת הערר היא לאשר התקנת מעליות בבניינים קיימים היכן שניתן – מאחר ואנו סבורים, כי המעלית משפרת תנאי המגורים של דיירים שרכשו דירותיהם לפני שנים עת היו צעירים – וללא התקנת המעלית יתכן ולא יוכלו להמשיך ולהתגורר בדירותיהם. על כן, אין אנו מקבלים התנגדות להתקנת מעלית שאינה מנומקת ומוצדקת – במיוחד מדיירי קומות תחתונות שאינם מעונינים בהתקנת המעלית באשר אנו רואים בה התנגדות קנטרנית.
בנסיבות הערר שבפנינו, אנו סבורים כי לא ניתן לאשר הבקשה כפי שהוגשה וכפי שאושרה ע"י הוועדה המקומית.
הבקשה תוחזר לתיקונה ובחינתה מחדש ע"י מהנדס המשיבה טרם אישורה ע"י הוועדה המקומית.
על כן אנו מקבלים את הערר.
ההחלטה התקבלה פה אחד בישיבה מס 37/06 מיום כ באייר תשס"ו – 18 במאי 2006.
אורית יואבי עפרה פרידמן, עו"ד
מזכירת וועדת הערר יו"ר וועדת הערר
מחוז תל אביב מחוז תל אביב
ד"ר אברהם בן עזרא
www.benezra.co.il
מדריכים נוספים
-
מחלקות אשפוז, בתי חולים: הנחיות תכנון/ פרוגרמה
כיצד בונים פרוגרמה למחלקת אשפוז טיפוסית בת 36 מיטות? מה כוללת מחלקת אשפוז, ומה הם השטחים הנדרשים לכל חלק ממנה? מהן המחלקות הדורשות בניית פרוגרמה מיוחדת? מה היא תכלול? ומה לגבי הריהוט, האביזרים, רוחב הדלתות וכיווני פתיחתן?
-
נפילות ילדים מגובה: נייר עמדה
מהם הנתונים הסטטיסטים לגבי היפגעות ילדים מנפילות? מהן התקנות הקיימות לגבי סכנה מנפילה מחלונות, גגות, מרפסות ומדרגות? מהי חולשת התקנות? מהן ההמלצות של עמותת "בטרם" לקידום חקיקה ותקינה בנושא?
-
רוחב מסדרון: נטו או ברוטו?
רוחב מסדרון חוק התכנון והבניה , כיצד ידע אדריכל את מידת הנטו המינימלית לרוחב המסדרון? למידע נוסף על רוחב מסדרון וחוק התכנון והבניה כנסו לכתבה באתר
-
שכירות הוגנת בישראל? מחזון למעשה
האם באמת ניתן לייצר סביבה של שכירות הוגנת בישראל? התשובה טמונה ביכולת של כולנו להטמיע את "קוד השכירות", אשר יורכב מערכים כמו וודאות, שקיפות, הוגנות וגם- לא פחות חשוב- פרוגרמה מדוייקת שתגדיר מהי דירה ראויה למגורים, תוך יצירת קהילת אדריכלים ומעצבי פנים המחוייבת לישם אותה.