חלוקת דירה – ליח' דיור להשכרה
- This topic is empty.
-
תגובות
-
חלוקת דירה – ליח' דיור להשכרה
שלום רב,
אשמח לדעת מה החוק בנוגע לחלוקה ליח' דיור, הבנתי שמדובר על מס' מטבחים/שירותים בדירה..
האם יש דרך לעשות פעולה זו לפי החוק?אביעד
חלוקת דירה ליח' משנה: האם זה חוקי?
שלום, אני מצרף לך מאמר מאת עו"ד מישאל אדמון, העוסק בסוגייה זו. בשורה התחתונה: הנושא נמצא בתחום ה"אפור", ויש סיבה לדאגה בקרב המחלקים. (פורסם בהארץ / דה-מרקר ב- 21/9/2007) על חוקיותה של חלוקת דירה: בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של חלוקת דירות מגורים. ניתן לתת מספר הסברים לתופעה זו: * הגידול בביקושים לדירות להשכרה: בשנים האחרונות (בניגוד לעבר), יותר ויותר זוגות צעירים אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא מעדיפים לחיות בשכירות במשך מספר שנים, ולרכוש את דירתם הראשונה לאחר שיתבססו מעט יותר. עובדה זו מעלה את הביקוש לדירות שכורות, בעיקר באזורי הביקוש. * כדאיות כלכלית: הגדלת התשואה שהדירה מניבה לבעליה: רבים מבעלי הדירות הבינו, שהדירה שבבעלותם יכולה להניב יותר תשואה במידה ותהיה מחולקת והחלו לחלק את דירותיהם. בעקבות כך, אחרים ראו "כי טוב" והחלו לרכוש דירות ולחלקן. בכדי להמחיש את הכדאיות שבחלוקת דירה, ניקח לדוגמא דירה ששוויה 150,000 דולר. לבעל הדירה יש שתי אפשרויות: להשכיר את הדירה כפי שהיא ולקבל עבורה דמי שכירות של 500-600 דולר לחודש (מה שמשקף תשואה שנתית של 4% – 5% ברוטו), או לחלק את הדירה לשתי דירות ולאחר החלוקה להשכיר כל אחת מהיחידות תמורת 450 דולר לחודש ליחידה ובסה"כ 900 דולר, מה שמגדיל את ההכנסות השנתיות באלפי דולרים, ואת התשואה השנתית לכ- 7% (ברוטו) אמנם, החלוקה מצריכה השקעה כספית, אך ההשקעה משתלמת. העלאת שווי הדירה: ערכה של דירה מושפע, בין היתר, מהתשואה שהיא מניבה. לכן, הגדלת התשואה מעלה את שווי הדירה, ובעצם חלוקת הדירה מעלה את שוויה. דירה שמניבה תשואה גבוהה יותר שווה גם יותר (בלשון כלכלית זה נקרא 'מכפיל רווח'). לכן, רבים ראו בכך הזדמנות לרכוש דירה, לחלקה ולמכור אותה ברווח נאה. אך האם התופעה (או שמא נקרא לה "האופנה") הזו חוקית? לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, שינוי פנימי בדירה אינו מסוג העבודות אשר מצריכות היתר [הסעיף עוסק בעבודות הטעונות היתר, וקובע: "לא יעשה אדם אחד מאלה … אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית … היתר לכך: … (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה"] אך על מנת ששינוי בדירה ייחשב 'שינוי פנימי' שאינו מצריך היתר, עליו: * להיעשות בתוך 'דירה': לפי הגדרת הסעיף, 'דירה' היא: חדר … או מערכת חדרים … שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת … * להיחשב כ'שינוי פנימי': לפי הגדרת הסעיף, 'שינוי פנימי' הוא שינוי אשר עומד בכל התנאים הבאים: אינו נוגע לצד החיצוני של הבניין; אינו פוגע בחזית הבניין; אינו פוגע במראה הבניין; אינו פוגע בשלד הבניין; אינו פוגע ברכוש המשותף; אינו פוגע בצנרת או בציוד אחר, המשרתים גם דירות אחרות; אינו פוגע בזולת; אינו משנה את שטח הדירה (למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין); אינו משנה את מספר יחידות הדיור בדירה. כל שינוי בדירה שאינו עומד בכל התנאים שלעיל, מצריך היתר מהוועדה המקומית. שינוי מספר יחידות הדיור בדירה, כלומר חלוקת הדירה לדירות נפרדות (דירות נפרדות הינן דירות שלכל אחת יש 'מתקנים נפרדים' – מטבח, שירותים ומקלחת) – נחשבת כשינוי המצריך היתר מהוועדה המקומית. לכן, לפני חלוקת דירה, קחו בחשבון את האפשרות שכדי לעשות את החלוקה באופן חוקי, עליכם לקבל את אישור הוועדה המקומית לכך, אישור שכדי לקבלו יהיה עליכם להשקיע באדריכל ובהכנת תכניות והגשתן, מה גם שלא בטוח כלל אם הבקשה תאושר ע"י הוועדה. קחו בחשבון עלויות אלו (בררו עם אדריכל את המחיר), והוסיפו אותן למחיר השיפוץ והחלוקה. לתשומת לב: בעלי הדירות המחולקות: עליכם לקחת בחשבון את האפשרות שמתישהו בעתיד, תדרוש הוועדה המקומית / המועצה המקומית לערוך ביקור בדירתכם ולבדוק שלא חילקתם אותה. אם יתברר שהיא חולקה ללא היתר מהוועדה המקומית, תוכל העירייה להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בגין עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה. בנוסף, בעת מכירת הדירה תוכל העירייה לדרוש מבעל הדירה, כתנאי לקבלת אישור לרישום המכירה בטאבו, תשלום היטלי השבחה בעבור פעולת החלוקה. המשקיעים המעוניינים לרכוש דירה מחולקת: לפני קניית דירה מחולקת, קחו בחשבון את האפשרות, שגם אם תקבלו מהעירייה אישור לרישום הדירה על שמכם (בטאבו), עדיין העירייה תוכל בעתיד לשלוח פקחים ולבדוק האם הדירה חולקה, ואם כן להעמיד אתכם לדין (פלילי) על ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה. עורכי הדין: כאשר הנכם מייצגים צדדים בעסקת מכירת / רכישת דירה מחולקת או דירה שהרוכש מתכוון לחלקה, עליכם ליידע את הרוכש (בהסכם עצמו), כי הדירה מחולקת וכי הוא יודע שנדרש לפי החוק היתר לחלוקתה, אשר לא נדרש (ולכן גם לא ניתן), וכי לא יהיו לו תביעות כלפיכם בעתיד לגבי העניין. אם לא תעשו זאת, ובעתיד תוגש נגד הרוכש תביעה ע"י העירייה – הוא יוכל לתבוע אתכם בגין רשלנות מקצועית, על כך שלא יידעתם אותו לגבי אי-חוקיות העניין. עד כאן המאמר. את המאמר המקורי ניתן לקרוא באתרו של עו"ד אדמון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com