אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

חתימת והסכמת שכנים להיתר בניה- המדריך המלא

נותני חסויות לאתר:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
ארז מירב, עורך האתר
תאריך בדיקת עדכניות: 
20-03-2020

מבוא

אני מקבל המון פניות בפורום אדריכלות באתר, של בעלי דירות בבית משותף שמבקשים לקבל היתר בניה, אבל נתקלים בבקשה שנראית כ"בלתי עבירה" של החתמת בעלי הדירות בבניין. בשל סכסוך זה או אחר, או סתם מתוך חשש, השכנים מסרבים לחתום. ניתן לעשות משהו בעניין? בהחלט! 

ומצד שני אני מקבל פניות של בעלי דירות שמגלים באיחור שהשכן קיבל היתר בניה, בלי שהם קיבלו אפשרות להתנגד. גם כאן יש מה לעשות. אינני משפטן, והעצות כאן אינם משפטיות, אלא מבוססות על מחקר מקיף ונסיוני בתחום התכנון והבניה.

מדריך: הוצאת היתר וחתימות שכנים

בעת בניה בבניין משותף צריך לפעול מול השכנים בשני אופנים:

  • מול הועדה המקומית לתכנון ובניה- כאן מדובר בבדיקה האם לשכן כלשהו יש התנגדות תכנונית לבניה (לדוגמא- חסימה של אור ואוויר)
  • מול השכנים עצמם- כאן מדובר בבדיקה האם לשכן כלשהו יש התנגדות "עסקית" לשינוי בשימוש ברכוש המשותף (לדוגמא- בניה על גג או חצר ששייכים לכולם ולא מוצמדים בטאבו לזה שבונה).

1. פעולה מול הועדה המקומית לתכנון ובניה:

בעת בקשת היתר בניה אתה מחוייב על פי תקנות התכנון והבניה להשיג חתימות של כל בעלי הנכס (למרות שישנן ועדות שמסתפקות רק ב-75%). למה? משום שבעצם הבניה אתה משנה את חזית הבניין ולכל השכנים מוענקת הזכות להתנגד לצורת הבניין, או להעלות טענות תכנוניות שקשורות למעבר אור, אוויר וכד'.  

ומה אם השכנים מסרבים לחתום? זו בעיה שניתן להתגבר עליה בקלות יחסית: אם מישהו מסרב לחתום, החוק מאפשר לך (תקנה 36) לשלוח מכתבים רשומים לאותם בעלי הנכס שרשומים בנסח הטאבו- ולא חתמו לך. את נוסח המכתב תוכל לקבל מהועדה המקומית. הוועדה המקומית חייבת לדון בתכנית שלך ברגע שעוברים 15 יום, ואם צריך, היא תדון בהתנגדויות שישלחו אליה וברוב המקרים תדחה אותן אם התכנית עונה להגדרות הבסיסיות של תכנית בניין העיר (האדריכל שלך במילא אמור להגיש את התכנית רק על פיהן). 

אחרי דחיית ההתנגדויות תוכל להמשיך במסלול ההיתר. מנסיוני, רוב השכנים בכלל לא טורחים להגיש התנגדויות, ואלה שכן נשלחות- נדחות ב-99% מהמקרים- אם התכנית הוגשה ע"פ קווי תכנית בניין העיר.

 

2. פעולה מול השכנים להסרת התנגדות "עסקית":

 

אני בונה על שטח משותף (גג, גינה, גג של שכן מלמטה) שאינו מוצמד בטאבו לדירתי-

אמנם היתר הבניה שתקבל לא מותנה בקבלת הסכמה "עסקית" מהשכנים, אבל אם שכן מסויים יתלונן לרשם הבתים המשותפים במשרד המשפטים על כך שלא קיבלת את אישורו העסקי- אתה צפוי לבעיות. במקרה כזה השכן יכול להוציא צו מניעה לבניה.

לכן, מומלץ להשיג את ההסכמה העסקית מראש. ע"פ חוק המקרקעין, עליך להשיג הסכמה עסקית של 75% מבעלי הרכוש המשותף עליו אתה מתעתד לבנות (אם מדובר בהרחבה לשם ממ"ד- מספיק 60% מהבעלים).

כאמור, ישנם מקרים בהם הבניה שלך מתעתדת להיות על גג או חצר משותפים- חלק מהשכנים מסכימים להצעה הכספית שלך אבל חלק מסרבים ואתה לא מצליח להגיע ל 75% הסכמה. יש גם מקרים בהם הבניה היא על גג של שכן שכבר בנה מלמטה. במקרה כזה, ייתכן שאותו שכן יבקש ממך החזר השתתפות בהוצאות שהיו לו לבניית היסודות והתקרה שישמשו אותך כרצפה. לוקחים שמאי מוסכם שמוציא דו"ח של העלויות ומתחלקים בהם שווה בשווה בין כל השכנים שעושים ביסודות האלה שימוש.

לא הגעתם להסכמות והמו"מ לא מסתדר? קחו בורר או מגשר. עדיין אין הסכמה? הדיון יכול להפוך לדיון משפטי בניהולו של רשם הבתים המשותפים. במקרה כזה, רצוי לקחת עורך דין ולשלוח לשכנים שלא הסכימו מכתבים רשומים עם הכוונה שלך לבנות בחצר או בגג שהם רכוש משותף. לצורך העניין, אם במילא שלחת להם מכתבים במסלול הקודם מול הועדה המקומית אז זה מספיק.

משלוח המכתב הרשום מאפשר להם (כבעלי חלק מהרכוש המשותף עליו אתה עתיד לבנות) לעתור בזמן לרשם לבתים משותפים. 

רשם הבתים המשותפיםאם יבוצעו עתירות, הרשם (שמעמדו כמעמד שופט) יבדוק בציציות של זכויות הבניה וההצמדות שבנכס. אם לדוגמא, מדובר בבניה ע"ג שטח שהוא רכוש משותף, ולשכנים אחרים יש רצון לבנות שם- תיתכן בעיה. דוגמא נוספת- אם בבניין יש זכויות לבניית 200 מ"ר נוספים שאמורים להיות מחולקים שווה בין הדיירים, ואתה רוצה לנצל אחוז גבוה יותר מחלקך- תיתכן בעיה. במקרה זה, הרשם יכול לקבוע שאסור לך לממש את היתר הבניה עד להסדרת הזכויות מול 75% מהשכנים. אגב, תמורת תשלום יהיו שכנים שישמחו לוותר על זכותם. 

מעמדו של הרשם הוא כשל שופט ולהחלטותיו יש תוקף של פסק דין.

אם לא יבוצעו עתירות, פחתו הסיכויים של השכנים לקבל צו מניעה להפסקת העבודה. בבואו לדון בבקשת מניעה, בית המשפט בודק האם השכן המתנגד עשה ככל יכולתו ע"מ להתנגד בזמן. התנגדות מאוחרת לא נתפסת כהוגנת. 

אגב, לפי סעיף 71 ב' (ג) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מי שהרחיב דירתו על הרכוש המשותף בעבר, נחשב אוטומאטית כמי שמסכים לבקשת שאר בעלי הדירות לבצע הרחבה דומה.

אני בונה על שטח (גג מעלי, גינה, גג של שכן שבנה למטה) שמוצמד בטאבו לדירתי- במקרה כזה חוקי המקרקעין לעניין החתימות לא חלים עליך ורשם הבתים המשותפים לא יחייב אותך לקבל רשות של 75% מבעלי הדירות. אם הוגשו התנגדויות לרשם על הבתים המשותפים הן יידחו ברובן המכריע משום שחוק המקרקעין הרלוונטי לחתימות לא עוסק בשטחים שמוצמדים לדירות. אסייג את זה באמירה כי אם אתה עושה שימוש בזכויות הבניה שמוקצות לכל הבניין, לא רק לדירתך, רשם הבתים המשותפים יכול להתערב.

ולהיפך: איך מגישים התנגדות לבנייה של השכן שלך

לצד זכויותיו של מגיש הבקשה להיתר בניה, קיימות זכויות גם לשכנים שרואים את עצמם נפגעים מכך. אז איך מגישים התנגדות ולמי? 

השכן רוצה לבנות בשטח ששייך לו (מוצמד לו בטאבו) אבל בכל זאת זה מפריע לי:

במקרה זה, השכן מחוייב להחתים אותך על בקשת ההיתר, או לחילופין לשלוח לך מכתב רשום. יש לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 15 יום מהיום בו השכן פנה אליך בבקשה לחתום על בקשתו. לא קיבלת פניה? פעולתו של השכן אינה חוקית. מצד שני, אם אתה יודע על כוונתו לבנות ועל מנת לא להיות מופתע בהמשך, רצוי לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ע"מ לראות אם השכן כבר הגיש בקשה. 

כמו כן, כדאי לבדוק (ע"י אדריכל) האם השכן עושה שימוש בזכויות הבניה שמוקצות לכל הבניין, לא רק לו. אם זה המצב, אפשר לפנות בתלונה לרשם הבתים המשותפים.

השכן רוצה לבנות בשטח שלא מוצמד לו וזה פוגע בזכויותי או מפריע לי:

גם במקרה זה, השכן מחוייב להחתים אותך על בקשת ההיתר, או לחילופין לשלוח לך מכתב רשום. יש לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 15 יום מהיום בו השכן פנה אליך בבקשה לחתום על בקשתו. לא קיבלת פניה? פעולתו של השכן אינה חוקית וניתן לעתור לביהמ"ש לעניינים מנהליים בבקשה להקפיא את ההיתר. מצד שני, אם אתה יודע על כוונתו לבנות ועל מנת לא להיות מופתע בהמשך, רצוי לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ע"מ לראות אם השכן כבר הגיש בקשה. 

בנוסף, ביכולתך לפנות בתלונה לרשם הבתים המשותפים, על מנת לשמור על זכויות המקרקעין שלך אם נראה לך שהן נפגעו. לדוגמא: השכן בונה על חצר שהיא רכוש משותף ומסרב לפצות את השכנים. כמו כן, לפני הפניה לרשם, כדאי לבדוק (ע"י אדריכל) האם השכן עושה שימוש בזכויות הבניה שמוקצות לכל הבניין, לא רק לו.

חתימות שכנים על היתר בניה- קצת על הרקע החוקי

תקנה 36 בתקנות התכנון והבניה, אשר החליפה את תקנה 2 א' בתקנות הישנות, קובעת:

הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

36.     (א)  לא תוגש בקשה להיתר אלא אם כן ניתנה הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין; הסכמת בעל זכויות במקרקעין תינתן בדרך של אשרור מקוון לבקשה, לאחר שניתנה לו זכות עיון בפרטיה ובצרופותיה במערכת רישוי זמין; לצורך מתן זכות עיון בבקשה ישלח מבקש ההיתר את פרטי הזיהוי המקוונים של הבקשה, אל כתובת דואר אלקטרוני שמסר לו בעל הזכויות או אל מענו כאמור בתקנת משנה (ג).

           (ב)  לא ניתנה הסכמתו של מי מבעלי הזכויות במקרקעין, ישלח לו מבקש ההיתר הודעה בדבר הגשת הבקשה להיתר; להודעה יצורפו מסמכי הבקשה להיתר או קישור למסמכי הבקשה להיתר, תצוין בה האפשרות להתנגד לבקשה להיתר בתוך 15 ימים ממועד מסירת ההודעה וכתובת רשות הרישוי לשליחת התנגדות.

           (ג)   הודעה לפי סעיף זה תישלח במסירה אישית או בדואר רשום עם אישור מסירה למענו של בעל הזכויות במקרקעין, וכן לכתובת דואר אלקטרוני שמסר בעל הזכות במקרקעין למבקש לצורך קבלת הודעות הנוגעות למקרקעין לפי תקנות אלה.

           (ד)  בהעדר מען של בעל זכות במקרקעין –

(1)   יצהיר מבקש ההיתר כי מענו של בעל הזכות במקרקעין אינו ידוע לו וכי עשה מאמץ סביר להשיגו;

(2)   יערוך פרסום בעיתון כאמור בסעיף 1א לחוק, שיפורטו בו עיקרי הבקשה להיתר, פרטי הזיהוי המקוונים של הבקשה להיתר, המקום שבו ניתן לעיין בבקשה, המועד שבו תוגש וכן האפשרות להתנגד לבקשה בתוך 15 ימים ממועד ההגשה.

פרשנות: כלומר התקנות קובעות כי יושגו חתימות של כל בעלי הזכויות בנכס ואם לא הושגו- היזם ישלח מכתב רשום לכ"א ממי שלא חתם (עם העתק התכנית, או קישור לרישוי זמין), ויודיע לו על זכותו להגיש התנגדות לועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 15 יום. 

אם לא הוגשה התנגדות- כאילו אישר השכן את הסכמתו. אם הוגשה- היא תידון במליאת הועדה המקומית. מנסיוני, התנגדויות על רקע של סכסוך שכניםף או על רקע של הסתרת אור ואוויר נדחות ברובן המכריע, היות והוועדה חייבת לאשר תכניות שתואמות את התב"ע מבחינת זכויות בניה, קווי בניה, גובה וכד'.

אז מאין מגיעה הדרישה ל- 75% ממעלי הנכס?

מחוק המקרקעין "בתים משותפים". להלן: 

71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה [תיקון: תשנ"ה]

(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(תיקון מס' 28, שנת 2008): ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

(ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

פרשנות:

החוק הזה קובע כי בכל תוספת בניה שנעשית על הרכוש המשותף יחולו התנאים הבאים:

אם מדובר בתוספת ע"ג שטח שלא הוצמד בטאבו לדירה- על המבקש להשיג 75% מחתימות בעלי הדירות, בתנאי שאלה יהיו בעלי 66% לפחות מכלל הרכוש המשותף (הכוונה היא שאם לדוגמא יש 12 דירות, ומתוכן הוחתמו רק  9 דירות קטנות (75%), ששטחן יחד קטן מ 66% משטח כלל הדירות בבניין, זה לא מספיק).

אם מדובר בהרחבה לשם ממ"ד- מספיק 60% מבעלי הדירות.

אם מדובר בתוספת ע"ג שטח שמוצמד בטאבו לדירה-  חוק המקרקעין אינו מחייב אותך להחתים את השכנים, אך עדיין, אתה חייב להחתים אותם ע"פ חוק התכנון והבניה על בקשת ההיתר.

 

 

חתימות שכנים- מקרה לדוגמא ותקדים משפטי

התקדים המשפטי הכי רלוונטי הושג בפסק דין "טרבלסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק":

מדובר בבעלי דירה שרצו להכשיר תוספת בניה בדירתם בבני ברק. הם הגישו בקשה להיתר בניה, אך נדחו ע"י הועדה המקומית בטענה שלא השיגו 75% מחתימות השכנים, ולכן הועדה לא תדון בתכנית. לצערם, הם לא הצליחו להשיג את החתימות בשל סכסוך שכנים קודם.

הם פנו לבית המשפט. כבוד השופטת יהודית שיצר קבעה כי דרישתה של הועדה אינה חוקית. היא קבעה כי הועדה היתה צריכה להסתפק במשלוח מכתב רשום לכ"א מהשכנים שסירב לחתום, ולאחר 15 יום מחובתה היתה לדון בתכנית ובהתנגדויות, אם הוגשו. כך, בעצם משלוח המכתב, השופטת קבעה כי עצם יידוע השכנים פותח בפניהם את הדרך להביע את התנגדותם התכנונית לועדה המקומית, והן את התנגדותם הקניינית (במידה ויש) בפני הרשם של הבתים המשותפים.

 

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

/