אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

תקנות התכנון והבניה: חישוב שטחים

האתר מוגש בחסות

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
נערך ע"י ארז מירב, עורך האתר
תאריך בדיקת עדכניות: 
18-12-2013

מבוא

נושאים כגון: חישובי שטחים, הקלות אפשריות, סמכויות וועדה למתן הקלות- תמיד היו בערפל מסויים הן מבחינת אדריכלים והן מבחינת הציבור. ריכוז הנחיות זה בא על מנת לשפוך אור ולענות על שאלות המתעוררות במהלך תהליך הרישוי:

  • אילו הקלות ניתן לקבל בהליך פשוט וקצר ואילו הקלות דורשות עבודה רבה?
  • מה ניתן להכליל במבגרת שטחי השירות?  מה דינה של עליית הגג?
  • כיצד יחושב שטח המרפסות (כולל עדכון התקנה החדשה: מרפסות חופפות/ מדורגות)
  • פירוט: חדר מדרגות, קומת עמודים, ממ"ד, פרגולה, הקלות בקווי בניין, בשטחים ובקומות.
  • הגדרת "סטייה ניכרת", שימוש חורג ועוד.

כל תכנית בנין עיר (תב''ע) מגדירה את היקף השטחים שמותר לבנות במגרש נתון. ובכל זאת, תקנות התכנון והבניה קובעות את כללי המסגרת, תוך הגדרה ברורה לאופן חישובי השטחים, אחוזי הבניה, הקלות אפשריות בקווי בניה, הקלות בשטחים, הקלות במספר הקומות וכד'.

לצורך כך פורטו ההקלות ולעומתן הוגדרה "סטייה ניכרת" אשר אינה בסמכותה של הוועדה המקומית, או-אז יש לפנות בבקשה לשינוי נקודתי של התב"ע מול סמכות מחוזית.

 
 להלן מדריך ברור ופשוט, ולאחריו לשון החוק. המדריך נכתב ע"י ארז מירב, עורך "אדריכלות ובניה בישראל".

מדריך לחישוב שטחים ואחוזי בנייה

המדריך הבא יעזור להבין טוב יותר את התקנות. ראשית, יש לבצע הגדרות למינוחים:

1.הגדרות

''אחוזי בניה כוללים'' – היחס שבין שטח הבניה נטו לבין שטח המגרש,מבוטא באחוזים.

''כניסה קובעת לבניין'' – הכניסה הראשית שמפלס רצפתה אינו עולה על 1.2 מטר ממפלס הרחוב.

''דירה'': חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, עסק או צורך אחר.

''בניין גבוה'': בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הקומה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 12 מטר.

''בניין רב קומות'': בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 27 מטר.

''מגרש'' – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי איחוד וחלוקה בתכנית.

''מצללה'' (פרגולה) – מבנה ללא קירות, שתקרתו משטח הצללה, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה, מחולקים באופן שווה ומהווים לפחות 40% ממנו''.

''קומה'' – חלל בכל צורה גיאומטרית שהיא בין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות
חלל מתחת לפני הקרקע או על הגג.

''שטח מקורה'' – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כל שהיא.

''השטח הכולל המותר לבנייה'' – הסכום של השטחים המקורים בכל הקומות כולל שטחי שירות ושטחים עיקריים. מדידת השטח תיעשה בגובה חתך אופקי של 1.2 מ' מעל הרצפה.

''שטחי שירות'':
1. בטחון ובטיחות כגון מקלט,מרחב מוגן דירתי או קומתי (רק השטח המזערי הנדרש
לפי התקנות כולל השטח מתחת לקירות).
2. מערכות טכניות ומתקני שירות כגון חדרי מכונות,הסקה,תקשורת,אשפה וכדומה.
3. אחסנה כגון אחסנת חומרי גלם,כלי עבודה,כלי גינה וכד'.
4. חניה.
5. מבואות וחדרי מדרגות משותפים.
6. קומות עמודים מפולשות ומקמרות (ארקדות) שהגישה אליהן פתוחה לציבור.
7. מעברים ציבוריים,פסג'ים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאים: הם נמצאים במרכז מסחרי,אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם,נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר כולו יחושב כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרה הנ''ל יחושבו כשטח עיקרי.
8. אם עיקר השימוש הוא למטרה שהוגדרה כשירות כמו בניין שכולו חניה, יחושב כשטח עיקרי.
9. תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לאחר הפקדת תכנית ניתן לאשר.
10. הוראות מעבר: לגבי תכניות שאושרו או הופקדו לפני 1992, ניתן להוסיף שטחי שירות במליאת הועדה.

2.כללי
חישוב שטחי הבנייה יעשה לפי זכויות הבניה המותרות. כל שטח מקורה הוא שטח בניה שיש לחשבו במניין זכויות הבניה.
       בנין שהוקם לפני תחילתן של התקנות (23.2.92), אין בתקנות כדי להוסיף זכויות בנייה.

3.קיר חיצוני
מדידת שטח הבניין תעשה בהתאם למידותיו החיצוניות:
1.קיר חיצוני בבניין יחושב במלוא עוביו (קיר אבן סטנדרטי עוביו 25 ס''מ, ובתוספת קיר בידוד עוביו הכולל מגיע ל- 35 ס''מ).
2.בבניין קיים שנבנה בעבר לפי שיטת הבניה המסורתית ועובי הקירות החיצוניים בו מעל 40 ס''מ, אין להביא בחשבון כל עובי קיר העולה על 40 ס''מ (עפ''י הוראות תכנית המתאר). 

4.עליית גג

שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.
 שטח דיור
כל שטח בעליית הגג שגבהו עולה על 1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, יחשב כשטח דיור ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה. תותר הקמת חלונות ''קוקיה'' לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם המחלקה.

 שטח אחסון
על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. השיפוע יתחיל ממישור הרצפה העליונה. הגובה הפנימי ממישור הרצפה עד לשיא גג הרעפים המקסימלי יהיה 2.2 מטר.
כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות ''קוקיה'' בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם המחלקה.

כללי
במידה ונקבעו בתכנית מאושרת הוראות אחרות לגבי גג רעפים, תקבענה הוראות התכנית.
כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ- 1.8 מטר לא יחושב כלל.

5.מרפסות

1. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)/ מרפסת מקורה
הערת העורך: התקנה החדשה כבר נחתמה ע"י שר הפנים – מר מאיר שטרית, תיקון תקנות חישוב שטחים בדבר מרפסות. דבר זה קרה בעקבות אישור תקנה חדשה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה (5/2/2008).

התקנה תאפשר תכנון של מרפסות בשטח ממוצע של 12 מ"ר לדירה בבניין ועד 14 מ"ר לדירה, כאשר במקרים ששטחן הכולל של המרפסות בבניין יעלה על המכפלה של מספר הדירות ב- 12 מ"ר, או כאשר שטח המרפסות לדירה יעלה עד 14 מ"ר, ייכלל השטח העודף במניין השטחים העיקריים.

2. הבלטת מרפסות

  כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 50 ס''מ מעל לדרך, או 1/3 מרוחב המדרכה, אך לא יותר מ- 1.2 מטר.
  כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 1.5 מטר מפניו החיצוניים של הבניין. הועדה המקומית רשאית לאשר, בהליך של הקלה, מרפסת בעומק של עד 2 מטר.

  בכפוף לקווי הבניין, ניתן להתיר בניית מרפסת הבולטת מקיר הבניין, בשיעור של 1 מטר במרווח הצדדי, ובשיעור של 1.5 מטר במרווח האחורי, בתנאי שהיא נמצאת 2.5 מטר לפחות, מעל הקרקע.

  בקומת הקרקע לא תורשה מרפסת או בליטה אחרת במרחק שהוא פחות מ- 3.5 מטר
מהגבול הקדמי. בקומות אחרות מעל גובה של 2.5 מטר, מותר להבליט מרפסת בעומק של 1.5 מטר ובחריגה של עד 1/3 המרווח הקדמי.

3. מעקות
גובה מעקה מרפסת לא יפחת מ- 105 ס''מ. במרפסת מטבח לא יפחת גובה המעקה
מ- 120 ס''מ.

4. סגירת מרפסת
מרפסת זיזית אותה מבקשים לסגור באלומיניום וזכוכית עם תקרה (קלה או יצוקה), תחושב במניין זכויות הבנייה.

6.מבואות

שטח שלפני כניסה לבניין מקורה, שנועד להגן עליו מפני גשם או שמש ואינו סגור ביותר משני קירות, לא יחושב במניין זכויות הבנייה.

7.מרתפים
הוראות תכנית המתאר הרלוונטית באזורכם לגבי מרתפים, הן הקובעות.
  מרתף פירושו, החלל שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, ושגובהו אינו עולה על 2.2 מטר עד התקרה ושכל חלק ממנו אינו עולה על מטר וחצי
מעל פני המפלס הסופי המאושר של הקרקע הסמוכה למרתף, או המפלס הסופי הממשי של אותה קרקע, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.
  מרתף יכול לשמש לאחסון, חדר מכונות למעלית, מיזוג אוויר, קירור או חימום, חדר הסקה.

הקלה בשטחי בניה
  תכניות שהופקדו עד 1.8.89, ניתן לבקש הקלה באחוזי הבניה בשיעור של עד 6%.
אחוזים אלה ניתנים לניצול לשטח עיקרי או שירות ולחלקם בין כל הדיירים. לא ניתן לאשר בניית מחסנים מעבר לאחוזים הנ''ל. הקלה זו מצריכה הליך פרסומי לפי סעיף 149 לחוק.

  בתכניות שהופקדו לאחר 1.8.89 לא ניתן לקבל הקלות כמותיות.

  בשטח שהותר למחסן אין להשתמש אלא לאחסון בלבד. הועדה המקומית תהא מוסמכת לדרוש חלוקת המחסנים לשימוש הדירות באופן שלכל דירה יוצמד מחסן אחד בלבד.

  מערכות טכניות ומתקני שירות (על פי הפירוט הבא) אשר ייבנו במרתף ושלא במרתף, שטחם לא יעלה על 2% משטח המגרש. מערכות טכניות ומתקני שירות: חדר למכונות או למתקנים טכניים למתן שירותים לבניין, לרבות הסקה, תקשורת, אוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למיכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצינורות, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה.

8.חדרי מדרגות
במגרשים עליהם חלה תכנית המתאר, יש לפעול לפי הנחיות תב''ע 4213.

חישוב זכויות הבנייה לגבי חדרי מדרגות יעשה כדלקמן:
  בקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה.

  המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה, ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה.

  הוראות תכנית 4213 אינן חלות על בניין קיים לעת הפקדתה של תכנית זו, וכן בשטח בו נקבע או הוגדר היקף שטח הבנייה הכולל, לרבות חישוב חדרי מדרגות, או כל תכנית מאושרת אשר נקבעו בה הוראות מיוחדות לחישוב השטחים בחדרי המדרגות.

  הוגשה בקשה להיתר לשם ביצוע שינויים או תוספת בנייה בבניין קיים, במסגרת חישוב זכויות הבנייה של הבניין הקיים, ייקבעו החישובים של חדרי המדרגות בבניין הקיים בהתאם לחישובים שנעשו בהיתר שניתן להקמת הבניין. מקום שלא נמצא היתר בנייה, כי אז יעשה החישוב בהתאם לנוהג שהיה קיים בעבר, דהיינו, חישוב שטח של 12 מ''ר לכל קומה בבניין.

  מדרגות חיצוניות: אפשר להקים מדרגות חיצוניות לקומה אחת בלבד אם תהיינה צמודות בשלמותן לבניין ושטחי המדרגות יכללו במסגרת שטחי הבנייה המותרים בבניין. אם המדרגות בולטות מקו הבניין, החריגה תותר בהתאם לחריגה מותרת למרפסות.

9.שטח עמודים
  שטח עמודים יחשב שטח שאינו בנוי והמשמש חלק מהשטח הפנוי של המגרש, שאורכו בחזית הבית הוא 6 מטרים לפחות ועומקו אינו עולה על אורכו בחזית.

  שטח העמודים יחשב שטח בנוי אם תיבנה גדר, מעקה, או קיר שיבדיל בינו לבין השטח הפנוי של המגרש, אלא אם בגלל הבדלי גובה הקרקע הרשתה הועדה המקומית בניית מעקה מתכת מסורג, בגובה שלא יעלה על מטר אחד.

  שטח חדר המדרגות לא ייכלל בשטח העמודים המותר.

  שטח העמודים לא יעלה על 10% משטח המגרש.

  הקיר הפונה לשטח פנוי בקומת העמודים ייחשב כקיר חיצוני וייבנה באותו חומר ממנו בנויים הקירות החיצוניים של הבית.

  באם מעוניינים להשתמש בשטח העמודים לחניה, והשטח עולה על 10% משטח המגרש, יש צורך בפרסום הקלה, לפי סעיף 149 לחוק.

 

10.מרחבים מוגנים (ממ''ד)
  השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם הקיף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (הערת העורך: שטח מזערי הנו 9 מ''ר נטו, משמעותו כ- 12 מ"ר ברוטו לצורך הורדת שטחים).

  כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה.  שטחים אלה יחושבו כשטח שירות.

  אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ''ד כשטח שירות בהתאם לתקנות.

  בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ''ר, חובה להתקין ממ''ד. במידה ולא ניתן להקים ממ''ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג''א, או לתכנן חדר מחוזק.

11.השלמת דירת גג
אין תלות בין 6% הקלה לבין 5% המוקנים לדייר שדירתו בקומת הגג לשם השלמת דירתו. דיון בבקשה להשלמת דירת גג, מותנה בחוות דעת תכנונית של מהנדס העיר.

12.מצללה (פרגולה)

מצללה לא תיחשב במניין אחוזי הבניה אם:
1. הוקמה בגג או במרפסת גג, בחצר בית מגורים, בחצר בית אבות, בחצר בית ספר או בחצר גן ילדים.
2. שטח המצללה לא עלה על:
א. 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג, או 10 מ''ר, הכל לפי הגדול יותר.
ב. 15 מ''ר או 1/5 משטח חצר בית מגורים, הכל לפי הגדול יותר, ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מ''ר.
ג. 1/5 משטח חצר בית אבות, בית ספר או גן ילדים.
שטח עודף מן האמור לעיל יחושב כשטח עיקרי.       

13.שימוש חורג
1.קיימים 2 סוגי שימוש חורג, מתכנית ומהיתר.
2.''שימוש חורג'' הוא היתר להשתמש במבנה לשימוש אחר מזה שנבנה עבורו.
3.דוגמא לשימוש חורג מתכנית: שימוש למגרש חניה בשטח ציבורי פתוח.
4.דוגמא לשימוש חורג מהיתר: מרפאה במקום דירה.
5.שימוש חורג מתכנית חייב להיות מוגבל בזמן. שימוש חורג מהיתר אינו חייב להיות מוגבל בזמן.
6.תקופה מקסימלית לחריגה: אם אושרה תכנית ששינתה יעוד איזור, למשל הפיכת
איזור תעשייה לאיזור מגורים, רשאית הועדה המקומית לתת ארכה לעסקים להתפנות מהמקום.

14.הקלה
הקלה היא מתן היתר לתוספת מעבר לתכנית שקבעה את התנאים לבניה במגרש.
1. הקלה מפורסמת לציבור ב- 3 דרכים:
•  פרסום ב- 3 עיתונים: יומי, מקומון, עיתון בשפה הערבית.
•  תליית הודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין, נשוא הבקשה להקלה.
•  מסירת הודעה אישית לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין שלגביו הוגשה
הבקשה, לכל החלקות או הבניינים הגובלים ולכל מי שעלול להיפגע.

2. באתרים לשימור – תישלח הועדה לגופים המקצועיים והציבוריים, כגון רשות הטבע והגנים והמועצה לשימור אתרים.
3.על הועדה להודיע למתנגדים את החלטתה.

סוגי הקלות
1.הקלה מקווי בנין בניית מרפסת בחזית קדמית בגובה של לפחות 2.5 מטר מפני הקרקע הסופית, הבולטת מעבר לקוי הבניין 2 מטר או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, לפי הבליטה הקטנה יותר.
•  סטייה בקו בנין קדמי בהתאם לקו בנין קודם, על פיו נבנו רוב הבניינים ברחוב, בין שני צמתים.
•  סטייה בקו בנין צדדי, עד 10% מהמרווח עם פתחים או 30% ללא פתחים, אך לפחות שישארו 2.7 מטר פנויים (ללא פתחים).
•  סטייה מקו בנין אחורי :
10% עם פתחים
30% ללא פתחים.
בניית מרפסת בגובה 2.5 מטר והחורגת 2 מטר או 40% מהמרווח, לפי הנמוך מביניהם.

2.הקלה במספר הקומות
הוספת קומות מעבר למספר המותר ובתנאי שהבניין משתלב עם הסביבה הקרובה.

 

3. תוספת יחידות דיור (ניתן לבקש בהליך של הקלה)

תוספת למספר יחידות הדיור המותר בתכנית עד 20% או פחות, בתנאי ששטח ממוצע של הדירות עולה על 80 מ''ר. דרושה חתימת כל בעלי הזכויות בנכס (אם בחישוב מתקבל חלק מדירה מעל 50%, יחשב כדירה שלמה).

4. תוספת זכויות בנייה (רק בתכניות שאושרו או הופקדו לפני 1.8.89)       
6% הקלה מעבר לזכויות המותרות בתכנית.
2.5% לכל קומה בנוסף למספר הקומות שנקבע בתכנית אך לא יותר מ- 5%.
5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב הקמת מעלית.

5. אם יש מספר חדרי מדרגות ומעליות, ניתן לקבל רק 5% .       

תנאים לאישור הקלה
בקשה לאישור הקלה מחייבת עמידה בתנאים הבאים:
1.התכנית שחלה במקום בו מצוי הנכס, אינה אוסרת מתן הקלות.
2.לבקשה להקלה יש הצדקה תכנונית.
3.הבניה מיועדת לשימוש עצמי (להבדיל מבנייה קבלנית למטרות רווח).
4.ההקלה אינה מיועדת לשימוש חורג.

בכל בקשה להקלה או לשימוש חורג, התיק יופנה למחלקה להיטל השבחה לחישוב היטל ההשבחה על פי חוק.

15.סטייה ניכרת

1. שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית המשנה את אופי הסביבה.
2. הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
3. סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
4. הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
5. בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית.
6. בנייה בניגוד להוראות הנוגעות לאיכות הסביבה שנקבעו בתכנית.
7. בנייה בניגוד להוראות שקבעו טיפול בנגר עילי.
8. בניה בניגוד להוראות הבאות למנוע השחתת ערכי דת, הסטוריה ונוף או שימור מבנים ואתרים.
9. סטייה מהוראות למניעת הגבלת שדה ראייה.
10. סטייה ממס' מקומות החניה הנדרשים.
11. שינוי שימוש בבניין שנקבע כשטח שירות למטרה עיקרית.
12. סטייה מהוראות בדבר תוקפה של תכנית או כשנקבע כי סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.
13. תוספת אחוזי בנייה מעבר לנקבע בתכנית שהופקדה או אושרה אחרי 1.8.89 .

הגדלת סטייה מקו בנין (בהליך פרסומי):
1. ביתן שמירה לבנין מגורים, לתקופה מוגבלת ובגובה 2.6 מטר.
2. מקלט או מרחב מוגן דירתי (ממ''ד).
3. פיר מעלית.
4. בריכת שחיה לא מקורה.
5. מתקני עזר לטיפול בשפכים, נייר אשפה וכו'.
6. רמפות ומדרגות כיציאת חירום ובלבד שלא גובלות במגרש למגורים.
7. כביש גישה לחניה בבנייני תעשיה ומסחר ובלבד שאינם גובלים במגרש למגורים, מבנה ציבור, אכסון או משרד.
8. סככה לרכב פרטי עד 2.6 מטר גובה.

 

 

תקנות התכנון והבניה - חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים, התשנ"ב - 1992

להלן קובץ התקנות המקורי:

בתוקף סמכותי לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – החוק), ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:

 

1.בתקנות אלה

"אחוזי בניה כוללים" -היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;

"בליטה" -תקרות, עמודים, כרכובים וחלקי בניין אחרים הבולטים מקירותיו החיצוניים כלפי חוץ;

"כניסה קובעת לבניין" -הכניסה הראשית לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166;

"מגרש" -יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו;

"מצללה (פרגולה)" -כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשכ"ט – 1968;

"מרפסת גג" -כהגדרתה בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970;

"קומה" – חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפות החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;

"שטח מקורה" -שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי.

 

2.בתכנית ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות תקנות אלה.

 

3.(א)לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי העניין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח' לחוק, זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד.

(ב)כללי החישוב של שטח מגרש ואחוזי הבניה כאמור יחולו גם על מגרש שנועד לבניה למטרה ציבורית פלונית, לאחר שנוכו ממנו החלקים שנועדו למטרות ציבוריות אחרות, אם נקבעו כאלה בתכנית.

 

4.(א)לעניין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה.

(ב)מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לעניין תקנות אלה – למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד – תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם.

(ג)שטחו של פתח ברצפה העולה על 0.50 מטרים רבועים, לא יבוא במניין השטח המותר לבניה.

(ד)שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית הגג, הגבוה מ- 1.80 מטרים.

(ה)היו בבניין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ- 0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בניין, הן לא יבואו במניין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ- 0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50מטר במניין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.

(ו)שטחה של בליטה שהיא גומחה (נישה) או גבלית (ארקר) הבולטת מן הקיר החיצוני של בניין פחות מ- 0.50 מטר, לא יבוא במניין השטח המותר לבניה, אם גובהה הפנימי אינו עולה על 1.20 מטרים ובתנאי שסך כל הגובה הפנימי של הבליטות בקומה אינו עולה על 60% מגובה אותה קומה; היתה בליטה כאמור בולטת יותר מ- 0.50 מטר יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 במניין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9.

(ז)עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר, יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר, כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר, יבוא במקום 0.25 מטר, העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין.

(ח)על אף האמור בתקנת משנה (א) יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו – גזוזטרה) הוראות מיוחדות אלה:

(1)גזוזטרה שקירויה נמצא בגובה של שתי קומות או יותר מעל רצפתה לא תיראה כמקורה;

(2)עלה סך כל שטחן של גזוזטרות כלשהן על 12 מטרים רבועים או עשרה אחוזים משטחה העיקרי של הדירה שהן חלק ממנה, הכל לפי הנמוך יותר, יבוא השטח העודף מעל האמור לעיל במניין השטח העיקרי המותר לבניה;

(3)גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו;

(4)לעניין תקנת משנה זו, "דירה" – כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק.

(ט)היה שטח בקומת כניסה לבניין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי.

(י)על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים אלה:

(1)היא הוקמה בגג או במרפסת גג, בחצר בית מגורים, בחצר בית אבות, בחצר בית ספר או בחצר גן ילדים;

(2)שטח המצללה לא עלה על השטחים המפורטים להלן:

(א)בגג או במרפסת גג – 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג או על פני שטח של 10 מטרים רבועים, הכל לפי הגדול יותר

(ב)בחצר בית מגורים – עד 15 מטרים רבועים או עד חמישית משטח החצר, הכל לפי הגדול יותר; ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מטרים רבועים;

(ג)בחצר בית אבות, בית ספר או גן ילדים – 1/5 משטח החצר.

(3)עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במניין השטח העיקרי המותר לבניה.

 

5.(א)מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.

(ב)מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב – לכל דבר ועניין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנת משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני עצמה.

(ג)השטח המשמש גישה אל המפלס, בין במדרגות ובין בכבש, ייחשב גם הוא חלק ממפלס כאמור, ובלבד שלא בא במניין השטחים המותרים לבניה של הקומה שמתחתיו.

 

6.(א)בתקנה זו, "מסד" – חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.

(ב)*שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה, רק אם גובהו עולה על 1.80 מטרים.

(ג)*גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה - מפני הקרקע – עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה

(ד)*היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 15 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.

 

7.שטח חדר המדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאנור בתקנה 8.

 

8.(א)השטח שמתחת לקירות החיצוניים והפנימיים יבוא במניין השטח המותר לבניה; בכפוף לאמור בתקנת משנה (ב).

(ב)הפריד קיר פנימי בין שני חלקי בניין שאינם מיועדים לאותה מטרה, תבוא במניין רק מחצית עוביו של הקיר כשהוא מדוד ברצפה, לגבי כל חלק בנין לחוד.

(ג)כל השטח שמתחת לקירות מרחב מוגן דירתי בדירת מגורים יבוא במניין שטחי השירות של הבניין, ובלבד שקירות כאמור נבנו בהתאם לתקנות לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1950 (להלן – מרחב מוגן דירתי).

 

9.(א)*תכנית המייעדת קרקע פלונית לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), תקבע גם את היחס בים השטחים שהבניה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן – שטחים למטרות עיקריות) לבין כלל השטחים שהבניה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן – שטחי שירות); גם תקבע התכנית את החלקים השונים שיותרו לבניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ומעליה, כל אחד בנפרד.

(א1)מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.

(א2)"יחס", לעניין תקנות משנה (א) ו- (א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.

(ב)מטרות עיקריות לעניין תקנות אלה הן:

(1)מגורים;

(2)מסחר;

(3)בידור;

(4)תעשיה;

(5)מלאכה;

(6)צרכים חקלאיים;

(7)משרדים;

(8)בתי מלון ובתי אירוח אחרים;

(9)נופש וספורט;

(10)בנייני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9)

(11)שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);

(12)מטרות שירות בחלקים בבניין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.

(ג)לעניין תקנה זו ייראו כל חלקי הבניין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.

(ד)בכפוך לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות שבתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:

(1)ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבניין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות ובטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי ייראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בעניינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו את הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות;

(2)מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבניין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה.

(3)אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בניין;

(4)חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבישים ודרכי גישה נוספים;

(5)*מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;

(6)*קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות כמשמעות "עמודים" בסעיף 1.001 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים;

(7)מעברים ציבוריים (פסג'ים): מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:

(א)הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב תכליתיות אחרות;

(ב)כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;

(ג)הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;

(ד)הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;

(ה)עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות;

(ו)אותו חלק של מעברים ציבוריים שרחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.

(ה)בליטות ששטחם בא במניין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או (ז), דינן כדין שטחי שירות.

(ו)בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4),רואים את אותם חלקי הבניין המשמשים לאותה מטרה – והם בלבד – כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.

(ז)*תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לפי כל דין, לאחר הפקדת התכנית, לא תיחשב כתוספת לבניה המותרת על פי התכנית, אולם תצוין בטבלת שטחי הבניה שבטופס הבקשה להיתר.

 

10.על אף האמור בתכנית לפי תקנה 9, רשאית הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור בתקנה 9, אם נתקיימו שני אלה:

(1)סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם;

(2)נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת ולא יהא בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמ

 

שינויים מותרים

 

11.שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום והגבלות שבחוק או בתקנות אחרות על פיו.

 

12.תחילתן של תקנות אלה ביום י"ט באדר א' התשנ"ב (23 בפברואר 1992).

 

13.(א)תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או הוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ"ב-1992 (להלן – התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה..

(ב)לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו הוראות כדלקמן:

(1)נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;

(2)נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר יפורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא יפורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת;

(3)הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תקבע בידי הוועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוק.

(ג)הוקם בניין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנת משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה.

 

ז' באדר א' התשנ"ב (11 בפברואר 1992).

אריה דרעי

שר הפנים

________________

פורסם: ק"ת 5422, התשנ,ב 23.2.91

תחילה והוראות מעבר ק"ת 5717, התשנ"ו-1995, תחילה ביום 1.2.97

על היתר שניתן לפני תחילתן של תקנות אלה ובניה לפיו, ימשיכו לחול הוראות התקנות העיקריות, כפי שהיו קודם תיקונן בתקנות אלה.

קטגוריות: