אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

תקנות התכנון והבניה- חישוב שטחים | מדריך מלא (נוסח מעודכן)

בשיתוף פעולה עם:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
נערך ע"י ארז מירב, עורך האתר
תאריך בדיקת עדכניות: 
23-10-2017

מבוא

נושאים כגון: חישובי שטחים, הקלות אפשריות, סמכויות וועדה למתן הקלות- תמיד היו בערפל מסויים הן מבחינת אדריכלים והן מבחינת הציבור. ריכוז הנחיות זה שופך אור ומנסה לענות על שאלות המתעוררות במהלך תהליך הרישוי:

  • אילו הקלות ניתן לקבל בהליך פשוט וקצר ואילו הקלות דורשות עבודה רבה?
  • מה ניתן להכליל במבגרת שטחי השירות?  מה דינה של עליית הגג?
  • כיצד יחושב שטח המרפסות (כולל עדכון התקנה החדשה: מרפסות חופפות/ מדורגות)
  • פירוט: חדר מדרגות, קומת עמודים, ממ"ד, פרגולה, הקלות בקווי בניין, בשטחים ובקומות.
  • בליטות מותרות מעבר לקו בניין
  • הגדרת "סטייה ניכרת", שימוש חורג ועוד.

כל תכנית בנין עיר (תב''ע) מגדירה את היקף השטחים שמותר לבנות במגרש נתון. ובכל זאת, תקנות התכנון והבניה קובעות את כללי המסגרת, תוך הגדרה ברורה לאופן חישובי השטחים, אחוזי הבניה, הקלות אפשריות בקווי בניה, הקלות בשטחים, הקלות במספר הקומות וכד'.

לצורך כך פורטו ההקלות ולעומתן הוגדרה "סטייה ניכרת" אשר אינה בסמכותה של הוועדה המקומית, או-אז יש לפנות בבקשה לשינוי נקודתי של התב"ע מול סמכות מחוזית.

 
 להלן מדריך ברור ופשוט, ולאחריו לשון החוק. המדריך נכתב ע"י ארז מירב, עורך "אדריכלות ובניה בישראל".

מדריך לחישוב שטחים ואחוזי בנייה

המדריך הבא נכתב ע"י עורך האתר, מתוך נסיון לבאר את הוראות החוק שלעיתים אינן ברורות דיין. העורך מדגיש גי בכל פעולה אין להסתמך על מדריך זה, ולפעול רק ע"פ הוראות החוק. במקרה ספק- קבלו יעוץ מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה.

 ראשית, יש לבצע הגדרות למינוחים:

1. הגדרות

  • ''אחוזי בניה כוללים'' – היחס שבין שטח הבניה נטו לבין שטח המגרש,מבוטא באחוזים.
  • ''כניסה קובעת לבניין'' – הכניסה הראשית שמפלס רצפתה אינו עולה על 1.2 מטר ממפלס הרחוב.
  • ''דירה'': חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, עסק או צורך אחר.
  • ''בניין גבוה'': בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הקומה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 12 מטר.
  • ''בניין רב קומות'': בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 27 מטר.
  • ''מגרש'' – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי איחוד וחלוקה בתכנית.
  • ''מצללה'' (פרגולה) – מבנה ללא קירות, שתקרתו משטח הצללה, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה, מחולקים באופן שווה ומהווים לפחות 40% ממנו''.
  • ''קומה'' – חלל בכל צורה גיאומטרית שהיא בין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות
  • חלל מתחת לפני הקרקע או על הגג.
  • ''שטח מקורה'' – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כל שהיא.
  • ''השטח הכולל המותר לבנייה'' – הסכום של השטחים המקורים בכל הקומות כולל שטחי שירות ושטחים עיקריים. מדידת השטח תיעשה בגובה חתך אופקי של 1.2 מ' מעל הרצפה.
  • ''הגדרת שטחי שירות'':
    1. בטחון ובטיחות כגון מקלט,מרחב מוגן דירתי או קומתי (רק השטח המזערי הנדרש
    |לפי התקנות כולל השטח מתחת לקירות).
    2. מערכות טכניות ומתקני שירות כגון חדרי מכונות,הסקה,תקשורת,אשפה וכדומה.
    3. אחסנה כגון אחסנת חומרי גלם,כלי עבודה,כלי גינה וכד'.
    4. חניה.
    5. מבואות וחדרי מדרגות משותפים.
    6. קומות עמודים מפולשות ומקמרות (ארקדות) שהגישה אליהן פתוחה לציבור.
    7. מעברים ציבוריים,פסג'ים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאים: הם נמצאים במרכז מסחרי,אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם,נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר כולו יחושב כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרה הנ''ל יחושבו כשטח עיקרי.
    8. אם עיקר השימוש הוא למטרה שהוגדרה כשירות כמו בניין שכולו חניה, יחושב כשטח עיקרי.
    9. תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לאחר הפקדת תכנית ניתן לאשר.
    10. הוראות מעבר: לגבי תכניות שאושרו או הופקדו לפני 1992, ניתן להוסיף שטחי שירות במליאת הועדה.
  •  "גזוזטרה" -"מרפסת בולטת מקיר חיצוני". קיר חיצוני מוגדר בתקנות  התו"ב  כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ".
     

2. זכויות בניה

חישוב שטחי הבנייה יעשה לפי זכויות הבניה המותרות. כל שטח מקורה הוא שטח בניה שיש לחשבו במניין זכויות הבניה.
       בנין שהוקם לפני תחילתן של התקנות (23.2.92), אין בתקנות כדי להוסיף זכויות בנייה.
 

3. חישוב קיר חיצוני

מדידת שטח הבניין תעשה בהתאם למידותיו החיצוניות:
1.קיר חיצוני בבניין יחושב במלוא עוביו (קיר אבן סטנדרטי עוביו 25 ס''מ, ובתוספת קיר בידוד עוביו הכולל מגיע ל- 35 ס''מ).
2.  ומה קורה אם הקיר עבה יותר? תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992, סעיף 4 ז' כלהלן:

"עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מ', יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מ' כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תוכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מ', יבוא במקום 0.25 מ', העובי המזערי המתחייב לפי התוכנית או הדין האחר, לפי העניין".
כלומר:
עד 25 ס"מ נחשב כשטח עיקרי. בין 25 ל- 50 ס"מ- לא נחשב כשטח כלל. מעל 50- שטח שירות (דין שטח זה כדין בליטה)

4. חישוב שטח בליטות

בליטות של גג מעל קומת קרקע:

חישוב שטח מקורה בכניסה לבית שלא תחום ביותר מ-2 קירות- לא יכלל כלל באחוזי הבניה (ראה סעיף 8). עם זאת, ועדות רבות מחשיבות אותו כשטח שירות.

חישוב שטח מקורה שאין אליו יציאה מהבית- במקרה שק"א בולטת מעל ק"ק- יחשב כשטח שירות. 

חישוב שטח גגון במרפסת: כאשר אתם מחליפים פרגולה בגגון, או יוצרים גגון חדש ביציאה למרפסת- זהו שטח עיקרי.

חישוב שטח מקורה בגובה 2 קומות- לא יחשב כלל.

חישוב שטח של "נישות" שבולטות מתוך הבית ופורצות מבעד לקיר חיצוני- בליטות החורגות מהקיר החיצוני בפחות מ- 0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בניין (כלומר- שאינן מהוות המשך לרצפה, כמו למשל נישה שמתחילה בגובה 50 ס"מ מהרצפה)-  לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור (שאינן המשך לרצפה) בולטות יותר מ- 0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.
 

5. חישוב שטחים לעליית גג

שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.
כל שטח בעליית הגג שגבהו עולה על 1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, יחשב כשטח עיקרי למגורים ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה. על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, אלא כ"שטח שירות" העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות ''קוקיה'' בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם הועדה המקומית.

במידה ונקבעו בתכנית מאושרת הוראות אחרות לגבי גג רעפים, תקבענה הוראות התכנית.
כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ- 1.8 מטר לא יחושב כלל.
 

6. חישוב שטחים במרפסות

א. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)

  שטח מרפסות שמש: שר הפנים, אלי ישי, חתם על תיקון לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992 בהן נקבע כי ניתן לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ"ר ללא צורך בזכויות בנייה. על פי התיקון החדש במידה ואושרה תכנית בסמכות הועדה המקומית לאחר 1.1.2010 עדין ניתן יהיה לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ"ר  ללא צורך בזכויות בניה נוספות גם אם המרפסת מקורה בגובה קומה אחת. כלומר ניתן יהיה להוסיף מרפסות בכל הקומות ללא צורך בזכויות בנייה נוספות.

לפי התקנות, גזוזטרה, ששטחה עד 14 מ"ר לא תבוא במניין השטח המותר לבנייה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר, כפול מספר הדירות בבניין. 

ב. הבלטת מרפסות

  יש לבדוק את ההנחיות המרחביות שיצרה כל וועדה מקומית בשטחה. כמו כן, לרוב ניתן לקבל הקלה בקווי בניין, ולהבליט את המרפסת הקונזולית גם מעבר לקווי הבניין. שוב, יש לבדוק זאת פרטינית.
 
ג. סגירת מרפסת

מרפסת זיזית אותה מבקשים לסגור באלומיניום וזכוכית עם תקרה (קלה או יצוקה), תחושב במניין זכויות הבנייה.

7. חישוב שטחים במבואות

שטח שלפני כניסה לבניין מקורה, שנועד להגן עליו מפני גשם או שמש ואינו סגור ביותר משני קירות, לא יחושב במניין זכויות הבנייה.
 

8. חישוב שטחים במרתפים

הוראות תכנית המתאר הרלוונטית באזורכם לגבי מרתפים, הן הקובעות.
  מרתף פירושו, החלל שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, ושגובהו אינו עולה על 2.2 מטר עד התקרה ושכל חלק ממנו אינו עולה על מטר וחצי
מעל פני המפלס הסופי המאושר של הקרקע הסמוכה למרתף, או המפלס הסופי הממשי של אותה קרקע, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.
  מרתף יכול לשמש לאחסון, חדר מכונות למעלית, מיזוג אוויר, קירור או חימום, חדר הסקה.

9. חישוב שטחים בחדרי מדרגות

תקנות חישוב שטחים קובעות באופן סתום למדי: "שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור בתקנה 8." (תקנה 8 אומרת שילקחו בחשבון קירות חיצוניים במניין השטח).

כלומר התקנות עצמן לא אומרות כמה פעמים המדרגות יחושבו ואם זה עיקרי או שירות. עם זאת, במקום אחר לפי התקנות מדרגות נחשבות כ"שטח שירות".

אז כמה פעמים מחשבים את זה?

כאן כבר כל מחלקת הנדסה נותנת פירוש משלה. בירושלים למשל, קובעים כי אם התב"ע לא קבעה אחרת אז- (ציטוט) "מדרגות הינם בגדר "שטח שירות" כהגדרתו בתקנות חישוב שטחים. ועל כן, בתכניות שכאלו, יש לחשב את שטחי המדרגות מתוך מכסת שטחי השירות. 

שימו לב שהם לא קובעים כמה פעמים הן יחושבו בבניין בן מספר קומות. בואו נמשיך עם ירושלים כדוגמא: הם מסייגים את הקביעה (הלא ברורה) הזו וקובעים שהיא רלוונטית רק אם אין בתב"ע שחלה על המגרש פירוט ספציפי לנושא. אם יש פירוט בתב"ע, החישוב יעשה לפי האמור בתב"ע- והם מפרטים דוגמא: "בקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה, דהיינו כשטח עיקרי. המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה (אני מניח ששוב עיקרי), ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה (כלומר שירות? כלום? לא ברור)

לא רק שלא ברור,  יש כאן גם קביעה שסותרת את תקנות התכנון והבניה- לא יכול להיות שמדרגות נקבעו כשטח שירות בתקנות, ובתב"ע הן הופכות לשטח עיקרי... יעמוד במבחן משפטי? לא יודע.

ספק אם מישהו באמת יודע, וזה רק קצה הקרחון בתקנות העכורות והלא ברורת הללו. מנסיוני- בק"ק אני מגיש מדרגות כשטח עיקרי, בשאר הקומות בכלל לא מחשב אותן, למעט המסדרון מול הדלתות. לא זוכר שסתרו לי את זה- בטח הבודקות בעצמן מבולבלות.

כדי שלא תעבדו לשוא, אני מציע לכם להיפגש עם בודקת התכניות בוועדה המקומית ולקבל את הפרשנות שלהם לסיפור. 

  מדרגות חיצוניות: גם כאן, התקנות לא קבעו כלום. בירושלים לדוגמא אפשר להקים מדרגות חיצוניות לקומה אחת בלבד אם תהיינה צמודות בשלמותן לבניין ושטחי המדרגות יכללו במסגרת שטחי הבנייה המותרים בבניין. אם המדרגות בולטות מקו הבניין, החריגה תותר בהתאם לחריגה מותרת למרפסות.

10. חישוב שטח עמודים

  שטח עמודים יחשב שטח שאינו בנוי והמשמש חלק מהשטח הפנוי של המגרש, שאורכו בחזית הבית הוא 6 מטרים לפחות ועומקו אינו עולה על אורכו בחזית.

  שטח העמודים יחשב שטח בנוי אם תיבנה גדר, מעקה, או קיר שיבדיל בינו לבין השטח הפנוי של המגרש, אלא אם בגלל הבדלי גובה הקרקע הרשתה הועדה המקומית בניית מעקה מתכת מסורג, בגובה שלא יעלה על מטר אחד.

  שטח חדר המדרגות לא ייכלל בשטח העמודים המותר.

  שטח העמודים לא יעלה על 10% משטח המגרש.

  הקיר הפונה לשטח פנוי בקומת העמודים ייחשב כקיר חיצוני וייבנה באותו חומר ממנו בנויים הקירות החיצוניים של הבית.

  באם מעוניינים להשתמש בשטח העמודים לחניה, והשטח עולה על 10% משטח המגרש, יש צורך בפרסום הקלה, לפי סעיף 149 לחוק.

11. חישוב שטח מרחב מוגן (ממ''ד)

  השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם הקיף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (הערת העורך: שטח מזערי הנו 9 מ''ר נטו, משמעותו כ- 12 מ"ר ברוטו לצורך הורדת שטחים).

  כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה.  שטחים אלה יחושבו כשטח שירות.

  אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ''ד כשטח שירות בהתאם לתקנות.

  בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ''ר, חובה להתקין ממ''ד. במידה ולא ניתן להקים ממ''ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג''א, או לתכנן חדר מחוזק.
 

12. חישוב שטח מצללה (פרגולה)

שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ"ר או על רבע משטח הקרקע הפנוי ממבנים (בדירת גן) או משטח הגג, לפי הגדול יותר. יש להודיע לרשות (תוך 45 יום) על הקמתה ולצרף אישור מהנדס ליציבותה.

 

שטח עודף מן האמור לעיל יחושב כשטח עיקרי.       

 

13. שימוש חורג

1.קיימים 2 סוגי שימוש חורג, מתכנית ומהיתר.
2.''שימוש חורג'' הוא היתר להשתמש במבנה לשימוש אחר מזה שנבנה עבורו.
3.דוגמא לשימוש חורג מתכנית: שימוש למגרש חניה בשטח ציבורי פתוח.
4.דוגמא לשימוש חורג מהיתר: מרפאה במקום דירה.
5.שימוש חורג מתכנית חייב להיות מוגבל בזמן. שימוש חורג מהיתר אינו חייב להיות מוגבל בזמן.
6.תקופה מקסימלית לחריגה: אם אושרה תכנית ששינתה יעוד איזור, למשל הפיכת
איזור תעשייה לאיזור מגורים, רשאית הועדה המקומית לתת ארכה לעסקים להתפנות מהמקום.
 

14. הקלות

הקלה היא מתן היתר לתוספת מעבר לתכנית שקבעה את התנאים לבניה במגרש.
1. הקלה מפורסמת לציבור ב- 3 דרכים:
•  פרסום ב- 3 עיתונים: יומי, מקומון, עיתון בשפה הערבית.
•  תליית הודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין, נשוא הבקשה להקלה.
•  מסירת הודעה אישית לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין שלגביו הוגשה
הבקשה, לכל החלקות או הבניינים הגובלים ולכל מי שעלול להיפגע.

2. באתרים לשימור – תישלח הועדה לגופים המקצועיים והציבוריים, כגון רשות הטבע והגנים והמועצה לשימור אתרים.
3.על הועדה להודיע למתנגדים את החלטתה.

סוגי הקלות מותרות:

1.הקלה מקווי בנין

  • בניית מרפסת בחזית קדמית בגובה של לפחות 2.5 מטר מפני הקרקע הסופית, הבולטת מעבר לקוי הבניין 2 מטר או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, לפי הבליטה הקטנה יותר.
  • סטייה בקו בנין קדמי בהתאם לקו בנין קודם, על פיו נבנו רוב הבניינים ברחוב, בין שני צמתים.
  • סטייה בקו בנין צדדי, עד 10% מהמרווח עם פתחים או 30% ללא פתחים, אך לפחות שישארו 2.7 מטר פנויים (ללא פתחים).
  • סטייה מקו בנין אחורי : 10% עם פתחים, 30% ללא פתחים.
  • בניית מרפסת בגובה 2.5 מטר והחורגת 2 מטר או 40% מהמרווח, לפי הנמוך מביניהם.
     

2. הקלה במספר הקומות:

הוספת קומות מעבר למספר המותר ובתנאי שהבניין משתלב עם הסביבה הקרובה.

3. תוספת יחידות דיור:

תוספת למספר יחידות הדיור המותר בתכנית עד 20% או פחות, בתנאי ששטח ממוצע של הדירות עולה על 80 מ''ר. דרושה חתימת כל בעלי הזכויות בנכס (אם בחישוב מתקבל חלק מדירה מעל 50%, יחשב כדירה שלמה).
 

4. תוספת זכויות בנייה (רק בתכניות שאושרו או הופקדו לפני 1.8.89)

  • 6% הקלה מעבר לזכויות המותרות בתכנית.
  • 2.5% לכל קומה בנוסף למספר הקומות שנקבע בתכנית אך לא יותר מ- 5%.
  • 5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב הקמת מעלית.
  • אם יש מספר חדרי מדרגות ומעליות, ניתן לקבל רק 5% .       

5. תנאים לאישור הקלה

בקשה לאישור הקלה מחייבת עמידה בתנאים הבאים:
1.התכנית שחלה במקום בו מצוי הנכס, אינה אוסרת מתן הקלות.
2.לבקשה להקלה יש הצדקה תכנונית.
3.ישנן רשויות שמתנות (כנראה באמצעות חוק עזר) כי המבנה, נשוא ההקלה,  מיועד לשימוש עצמי (להבדיל מבנייה קבלנית למטרות רווח).
4.ההקלה אינה מיועדת לשימוש חורג.

בכל בקשה להקלה או לשימוש חורג, התיק יופנה למחלקה להיטל השבחה לחישוב היטל ההשבחה על פי חוק.

 

15. מהי סטייה ניכרת?

1. שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית המשנה את אופי הסביבה.
2. הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
3. סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
4. הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
5. בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית.
6. בנייה בניגוד להוראות הנוגעות לאיכות הסביבה שנקבעו בתכנית.
7. בנייה בניגוד להוראות שקבעו טיפול בנגר עילי.
8. בניה בניגוד להוראות הבאות למנוע השחתת ערכי דת, הסטוריה ונוף או שימור מבנים ואתרים.
9. סטייה מהוראות למניעת הגבלת שדה ראייה.
10. סטייה ממס' מקומות החניה הנדרשים.
11. שינוי שימוש בבניין שנקבע כשטח שירות למטרה עיקרית.
12. סטייה מהוראות בדבר תוקפה של תכנית או כשנקבע כי סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.
13. תוספת אחוזי בנייה מעבר לנקבע בתכנית שהופקדה או אושרה אחרי 1.8.89 .

הגדלת סטייה מקו בנין (בהליך פרסומי):
1. ביתן שמירה לבנין מגורים, לתקופה מוגבלת ובגובה 2.6 מטר.
2. מקלט או מרחב מוגן דירתי (ממ''ד).
3. פיר מעלית.
4. בריכת שחיה לא מקורה.
5. מתקני עזר לטיפול בשפכים, נייר אשפה וכו'.
6. רמפות ומדרגות כיציאת חירום ובלבד שלא גובלות במגרש למגורים.
7. כביש גישה לחניה בבנייני תעשיה ומסחר ובלבד שאינם גובלים במגרש למגורים, מבנה ציבור, אכסון או משרד.
8. סככה לרכב פרטי עד 2.6 מטר גובה.

תקנות התכנון והבניה - חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים, התשנ"ב - 1992

להלן קובץ התקנות המקורי:

בתוקף סמכותי לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – החוק), ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:

 

הגדרות

 [תיקון: תשנ״ו, תשנ״ז, תשס״ז, תשס״ח־2, תשס״ח־3,תשע״ג]
בתקנות אלה –

  • אחוזי בניה כוללים“ – היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;
  • אתר בריכת שחיה“ – כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל–1970 (להלן – תקנות בקשה להיתר);
  • בליטה“ – תקרות, עמודים, כרכובים וחלקי בנין אחרים הבולטים מקירותיו החיצוניים כלפי חוץ;
  • בנין עזר“ – בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, בחצרו, בחלק ממנו, או על גגו ומשרת את הבנין העיקרי;
  • חומרים קלים“ – חומרים כגון גבס, עץ, זכוכית, אלומיניום, פלדה, וכן חומרים מרוכבים כגון פיברגלס או חומרים דומים אחרים;
  • טורבינת רוח“ – מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית;
  • כניסה קובעת לבנין“ – הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת״י 166;
  • מגרש“ – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;
  • מעטפת כפולה“ – מעטפת חיצונית למבנה, הבנויה מחומרים קלים, ומרוחקת מקיר המבנה החיצוני, באופן שנוצר מרווח פנימי למעבר אוויר ולתחזוקה;
  • מצללה (פרגולה)“ – כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשכ״ט–1968;
  • מקמרת“ ארקדה – מרחב או חלל מכוסה או בלתי מכוסה הנמצא בין שורות עמודים או בין שורת עמודים ובין הקיר הסמוך אליה, והמחוברים ביניהם באמצעות קשתות;
  • מראות במערכת תרמו־סולארית“ – מראות או מראות פרבוליות, לרבות צינורות המותקנים מעליהם, עם או בלי עקיבה;
  • מרפסת גג“ – חלק ממישור גג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם;
  • ”סטיו“ (קולונדה) – חלל מכוסה תקרה הנמצא בין שתי שורות עמודים סמוכות או בין שורת עמודים לבין הקיר הסמוך של בנין;
  • ”קולטים פוטו־וולטאיים“ – לוחות לקליטת אנרגיית שמש במערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיה סולרית לאנרגיה חשמלית;
  • ”קומה“ – חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;
  • ”קומת עמודים מפולשת“ – חלל מכוסה תקרה אשר – 
    (1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;
    (2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ־2.20 מטרים;
    (3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר; 
    (4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;
  • ”שטח מקורה“ – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי.
  •  (תוספת של עורך האתר: "גזוזטרה" -"מרפסת בולטת מקיר חיצוני". קיר חיצוני מוגדר בתקנות  התו"ב  כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ")

2. חישוב אחוזי בניה ואחוזי בניה

בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות תקנות אלה.

3. שטח המגרש

(א) לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח׳ לחוק, זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד.

(ב)כללי החישוב של שטח מגרש ואחוזי הבניה כאמור יחולו גם על מגרש שנועד לבניה למטרה ציבורית פלונית, לאחר שנוכו ממנו החלקים שנועדו למטרות ציבוריות אחרות, אם נקבעו כאלה בתכנית.

4. השטח הכולל המותר לבניה

 [תיקון: תשנ״ו, תשנ״ז, תשס״ח־2, תשע״ג]
(א) לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה.
(ב) מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לענין תקנות אלה – למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד – תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם.
(ג) שטחו של פתח ברצפה העולה על 0.50 מטרים רבועים, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה.
(ד) שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית גג, הגבוה מ־1.80 מטרים.
(ה) היו בבנין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ־0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בנין, הן לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ־0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.
(ה1) על אף האמור בתקנת משנה (ה) –
(1) היו בבניין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ־0.75 מטר, אף אם יש בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין – הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנועדו לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה;
(2) היו בבניין בליטות שאין בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין והחורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות ממטר – הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנבנו מחומרים קלים.
(ה2) הייתה בבניין מעטפת כפולה, לא יבוא השטח הנוצר ממנה במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שהמרווח הפנימי שנוצר בינה ובין קיר הבניין לא יעלה על 0.9 מטר.
(ו) שטחה של בליטה שהיא גומחה (נישה) או גבלית (ארקר) הבולטת מן הקיר החיצוני של בנין פחות מ־0.50 מטר, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה, אם גובהה הפנימי אינו עולה על 1.20 מטרים ובתנאי שסך כל הגובה הפנימי של הבליטות בקומה אינו עולה על 60% מגובה אותה קומה; היתה בליטה כאמור בולטת יותר מ־0.50 מטר יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9.
(ז) לעניין עוביו של קיר חיצוני, יחולו ההוראות האלה:
(1) עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר – לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר אך נמוך מ־0.5 מטר במניין השטח המותר לבנייה; החלק שעוביו עולה על 0.5 מטר יחושב כשטח שירות;
(2) על אף האמור בפסקה (1) –
(א) במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר אך לא עולה על 0.5 מטר יראו כאילו בפסקה (1) במקום 0.25 מטר, נאמר העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין; חייבו התכנית או הדין האחר לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.5 מטר, יחושב החלק שעוביו עולה על העובי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר כשטח שירות.
(ב) מקום שבו עלה עוביו הכולל של הקיר בשל חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 במניין השטח המותר לבנייה; אין באמור כדי לגרוע מהוראות תקנה 8(ג) ו־9(ד)(1).
(ח) (בוטלה).
(ט) היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח הבנוי.
(י) על אף האמור בתקנת משנה 4(א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:
(1) היא הוקמה בחצר, בגג, במרפסת, או במרפסת גג;
(2) שטח המצללה – 50 מטרים רבועים או 1/4 משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול יותר;
(3) עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במניין שטחי השירות;
(יא) על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו כשטח מקורה לעניין תקנות אלה, את השטחים המינימליים שחובה להתקין בהם אמצעי הצללה במבני ציבור לפי הוראות כל דין, באתר בריכת שחיה לפי חלק כ״א לתוספת השניה של תקנות בקשה להיתר, ובלבד שמתקיימים באמצעי ההצללה שבשטחים האמורים, כל אלה:
(1) הוא נסמך על עמודים והוא בלא קירות;
(2) אם הוא עשוי מחומר קשיח – המרווחים שבין החלקים האטומים שלו מחולקים באופן שווה ומהווים 30% לפחות ממנו;
(3) אם הוא עשוי חומר שאינו קשיח, כגון ברזנט – יכול אמצעי ההצללה להיות אטום.
(יב) על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו את שטחם של הקולטים הפוטו־וולטאיים או את שטחן של המראות התרמו־סולאריות כשטח מקורה, בהתקיים אחד מן המקרים האלה:
(1) גובה החלק התחתון של הקולטים אינו עולה על 1.5 מטרים וגובה החלק התחתון של המראות אינו עולה על 2 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין, לפי העניין;
(2) הקולטים או המראות מותקנים על גבי עוקבים;
(3) הקולטים מותקנים על גבי מאגר או בריכת דגים או על דופנם ובלבד שהמאגר או בריכת הדגים הוקמו כדין;
(4) הקולטים או המראות מותקנים ברצף היוצר מישור אחד על גבי קונסטרוקציה אחת, אם גובה חלקם התחתון אינו עולה על 1.5 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין וגובה חלקם העליון אינו עולה על 4 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין.
(יג) על אף האמור בתקנת משנה (א), לא יראו שטח טורבינת רוח כשטח מקורה ולא יבוא שטחה במניין השטח המותר לבנייה.

5. מפלסים בקומה

(א) מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.
(ב) מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב, לכל דבר וענין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנת משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני עצמה.
(ג) השטח המשמש גישה אל המפלס, בין מדרגות ובין כבש, ייחשב גם הוא חלק ממפלס כאמור, ובלבד שלא בא במנין השטחים המותרים לבניה של הקומה שמתחתיו.

6. מסד

 [תיקון: תשנ״ו]

(א) בתקנה זו, ”מסד“ – חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.
(ב) שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אם גובהו עולה על 1.80 מטרים.
(ג) גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה – מפני הקרקע – עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה אופקיים, במלואם או בחלקם, יראו כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אותם חלקים של המסד שגבהם עולה על 1.80 מטרים.
(ד) היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 15 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.

7. חדרי המדרגות

 [תיקון: תשנ״ו]

שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור בתקנה 8.

 

8. קירות

(א) השטח שמתחת לקירות החיצוניים והפנימיים יבוא במנין השטח המותר לבניה; בכפוף לאמור בתקנת משנה (ב).
(ב) הפריד קיר פנימי בין שני חלקי בנין שאינם מיועדים לאותה מטרה, תבוא במנין רק מחצית עוביו של הקיר כשהוא מדוד ברצפה, לגבי כל חלק בנין לחוד.
(ג) כל השטח שמתחת לקירות מרחב מוגן דירתי בדירת מגורים יבוא במנין שטחי השירות של הבנין, ובלבד שקירות כאמור נבנו בהתאם לתקנות לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי״א–1950 (להלן – מרחב מוגן דירתי).

 

9. הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות

 [תיקון: תשנ״ו, תשס״ז]

(א) תכנית המייעדת קרקע פלונית לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), תקבע גם את היחס בין השטחים שהבניה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן – שטחים למטרות עיקריות) לבין כלל השטחים שהבניה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן – שטחי שירות); כן תקבע התכנית את החלקים השונים שיותרו לבניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין ומעליה, כל אחד בנפרד.
(א1) מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.
(א2) ”יחס“, לענין תקנות משנה (א) ו־(א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.
(ב) מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן:
(1) מגורים;
(2) מסחר;
(3) בידור;
(4) תעשיה;
(5) מלאכה;
(6) צרכים חקלאיים;
(7) משרדים;
(8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים;
(9) נופש וספורט;
(10) בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9);
(11) שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);
(12) מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.
(ג) לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.
(ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם נמנים עם אחד מאלה:
(1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה העיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותם תקנות.
(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;
(3)אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;
(4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;
(5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;
(6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד שששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים.
(7) מעברים ציבוריים (פסג׳ים): מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:
(א) הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב־תכליתיות אחרות;
(ב) כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;
(ג) הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;
(ד) הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;
(ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות;
(ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.
(ה)בליטות ששטחן בא במנין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או (ז), דינן כדין שטחי שירות.
(ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה – והם בלבד – כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.
(ז) תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לפי כל דין, לאחר הפקדת התכנית, לא תיחשב כתוספת לבניה המותרת על פי התכנית, אולם תצויין בטבלת שטחי הבניה שבטופס הבקשה להיתר.

10. שינויים מותרים

על אף האמור בתכנית לפי תקנה 9, רשאית הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור בתקנה 9, אם נתקיימו שני אלה:

(1) סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם;
(2) נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני מתחת למפלס הכניסה הקובעת ולא יהא בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור.

 

11. שמירת דינים

שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום הגבלות שבחוק או בתקנות אחרות על פיו.

 

12. תחילה

(א) תחילתן של תקנות אלה ביום י״ט באדר א׳ התשנ״ב (23 בפברואר 1992).

 

13. תחולה והוראות מעבר

 [תיקון: תשנ״ב]

(א) תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ״ב–1992 (להלן – התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה;
(התקנות המתקנות פורסמו בתאריך ז׳ באב התשנ״ב (6 באוגוסט 1992).)
(ב) לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן:
(1) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;
(2) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת;
(3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו־(2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א,145(א1) ו־158טז לחוק.
(ג) הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנת משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה.

 

בליטות המותרות מבנין (תק' 2002)

בליטות המותרות מבנין תק' (מס' 2)  

4.03    ועדה מקומית תבא רשאית, בכפוף להוראות חלק זה, להתיר בנייתן של הבליטות המפורטות בטור א' בטבלה שלהלן (להלן – הטבלה) ובלבד שלא יבלטו מעבר למרחק כמפורט בטור ב' בטבלה או שאורכן, ביחס לרוחב המדרכה, לא יעלה על הקבוע בטור ג' בטבלה, הכל לפי הקטן, וכן שנתקיים בהן האמור בטורים ד' ו-ה' בטבלה ויתר הוראות חלק זה:

בליטות מותרות מקו בניין

 

 

הטבלה לעי"ל מפרטת את עומק הבליטות המותרות עבור:

  • שלט ניצב למבנה
  • מרפסת 
  • סף, אומנה דבוקה, כותרת עמוד, סורג חלון, ברי-סול, ארגז מיזוג אויר, מערכת טיהור אויר, שלט צמוד חזית, סוכך מקופל
  • סוכך, גגון בולט מעל כניסה למבנה או חלק ממבנה
  • שער נפתח לרבות דלת (במצב פתוח)
  • כנפי חלון או תריס
  • מרזב אנכי או זרבובית
  • זרקור לרבות הזרוע התומכת בו
  • עמודים או קורות ואלמנטי שלד לחיזוק בנין קיים או לתוספת קומות
  • קורות 
  • ארובה, מערכת טיהור אוויר ומערכת מיזוג אויר כתוספת לבנין קיים

הבטחת מראה הרחוב ומעבר תשתיות תק' (מס' 2) תשס"ב-2002

4.04    (א)  בליטה תעוצב ותמוקם תוך התחשבות בשאר חלקי הבנין והסביבה ולהנחת דעתו של מהנדס הועדה המקומית.

           (ב)  בניה מעבר לקו רחוב לא תפגע במראה הרחוב ולא תפריע להנחת מיתקני תשתית או לשתילת עצים.

בליטות מעבר לקו מגרש תק' (מס' 2) תשס"ב-2002

4.05    בליטות מעבר לקו מגרש יותרו רק לעבר קו רחוב או שטח ציבורי פתוח.

 

הבלטת יסוד בנין תק' (מס' 2)  תשס"ב-2002

4.06    תותר הבלטת יסודות הבנין מעבר לקו רחוב באישור מהנדס הועדה המקומית ובלבד שלא יעלו על מפלס פני הקרקע הסופיים של הרחוב.

איסור הקמת תמיכות ועמודים תק' (מס' 2)  תשס"ב-2002

4.07    בבליטות מספר 1 עד 5, 7 ו-9 בטור א' בטבלה, לא תותר הקמה של תמיכות או עמודים מחוץ לקו בנין אלא אם כן מתקיים בתמיכה או בעמוד האמור בטור ה' בטבלה.

 

תנאים נוספים להבלטת גגון או סוכך תק' (מס' 2)  תשס"ב-2002

4.08    על גגון, כאמור במספר 5, בטור א' שבטבלה, יחולו גם תנאים אלה:

(1)  רוחבו של הגגון, למעט סוכך מתקפל, בחלק הבולט, לא יעלה על כפל רוחבה של הכניסה שמתחתיו;

(2)  המרחק בין הקצה הבולט מעבר לקו בנין, צדי או אחורי, לבין המישור האנכי, העובר דרך גבול המגרש הצדי או האחורי, לפי הענין, כאשר מעברו נכס בנוי או נכס שעליו מותרת בניה, יהיה 1.5 מטרים לפחות.

בניה מותרת במרווח תק' (מס' 2)  תשס"ב-2002

4.09    ועדה מקומית תהא רשאית להתיר את בנייתם של המפורטים להלן במרווח:

(1)  גדר שגובהה 1.5 מטרים לכל היותר ובאזורים שאינם מיועדים למגורים – 2 מטרים לכל היותר – מפני הקרקע הגבוהים ביותר, הסמוכים לגדר;

(2)  קיר תומך ובלבד שלגבי קיר תומך שבגבול מגרשים שגובלים זה עם זה, לא יעלה צירוף גובהו עם גובה הגדר הבנויה עליו מפני הקרקע הגובלת עמם – על 3 מטרים; ואולם אם בשל הפרש גבהים שבין אותם מגרשים, יש לבנות קיר כאמור בגובה העולה על 3 מטרים – לא יהא הקיר רצוף אלא מדורג בקפיצות אופקיות של 0.6 מטרים;

תק' (מס' 3) תשס"ח-2008

(3)  פיר, ארובה ותעלות אוורור למרתפים לרבות חצר אנגלית וכן יציאות חירום, ברוחב שלא יעלה על 1.5 מטרים ובגובה שלא יעלה על 1.5 מטרים ובתנאי שפתח הפליטה של הפיר, הארובה ותעלות האוורור כאמור, שאינם צמודים למבנה שמעל פני הקרקע, לא יפנה לעבר מגרש גובל בנוי או שמיועד לבניה; בחצר אנגלית המשמשת חלק מדרך מוצא יתקיימו גם דרישות 3.8.16.2;

(4)  חדר שנאים תת קרקעי, לרבות מהלך מדרגות מקורה בגובה המזערי הדרוש וכן תחנות טרנספורמציה זעירות עיליות ששטחם אינו עולה על 10 מטרים רבועים וגובהם אינו עולה על 1.8 מטרים;

(5)  מיתקני אשפה לבנין, מזגנים לחיפוי אקוסטי להם, ארונות חשמל ותקשורת, מכלי גז ומיתקני תשתית שונים שנועדו לשרת את הבנין, ובלבד שגובהם אינו עולה על 1.5 מטרים;

(6)  מיתקני תשתית תת קרקעיים כולל מכלי מים או דלק, גז בצובר, ולרבות מיתקנים עיליים הקשורים בהן, שגובהם אינו עולה על 1.5 מטרים;

תק' (מס' 2)  תשע"ג-2012

(7)  שביל להולכי רגל לרבות שביל מרוצף, כבש, חניה סלולה או מרוצפת לרבות דרך גישה לחניה;

תק' (מס' 2)  תשע"ג-2012

(8)  גשר להולכי רגל או כבש נגיש המוביל לכניסה מחזית צדדים ובלבד שרוחבו הכולל לא יעלה על מחצית המרווח הצדי ליהיה צמוד לקו הבנין או לבנין, ושגובה רום רצפתו לא יעלה על 1.5 מטרים ממפלס המדרכה;

תק' (מס' 2)  תשע"ג-2012

(8א)        כבש המוביל לכניסה בחזית אחורית, לצורך ביצוע התאמות נגישות לאדם עם מוגבלות, ובלבד שיתקיימו בו תנאים אלה:

(1)   הכבש ימוקם תוך מזעור ההפרעה למשתמשי הבניין ומשתמשי הבניינים הגובלים בו, ולמיתקנים הקיימים בחזית האחורית ולשימוש הנעשה בהם;

(2)   רוחב המעבר החופשי של פני הכבש יהיה לפי המידה שנקבעה בת"י 1918 חלק 2 כהגדרתו בפרט 8.30;

תק' (מס' 2)  תשע"ג-2012

(9)  מדרגות וכבשים בלתי מקורים לירידה למרתפים, למשטחי חניה ולחצרות, ואם היה הדבר חובה לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, גם לעלייה מהם, למעט כבש ירידה לרכב ובלבד שגובהם אינו עולה על 1.5 מטרים;

(10) מדרגות, כבשים וגשר להולכי רגל ממפלס המדרכה לכניסה הקובעת לבנין, לרבות בתחום מרווח קדמי ומדרכה ובתנאי שלא יעברו את קו הרחוב;

(11) יסודות מבנה עד למפלס פני הקרקע הסופיים;

(12) מצללה הבולטת מעבר לקו הבנין עד 40% אל תוך המרווח ובלבד שהיא בנויה מחומרים קלים כגון עץ, מתכת או פלסטיק.

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

בונדקס

athome