היכן ניתן לפצל בתים צמודי קרקע?

ע"פ החוק שיכנס לתוקף בקרוב (כהוראת שעה לחמש שנים) ניתן יהיה לפצל אך ורק בתים צמודי קרקע שלא נמצאים במושבים או בקיבוצים, למעט יישובים שגרים בהם מפוני גוש קטיף – שיוכלו לפנות למועצת מקרקעי ישראל שתבחן זאת.

הרעיון הוא שלא יווצר עומס אוכלוסין בישובים שמוגדרים כ"מרחב כפרי-חקלאי" על מנת לשמור על הצביון שלו שהוגדר תחת לוח 2 בתמ״א 35.

המשמעות היא שניתן יהיה לפצל בתים צמודי קרקע רק בערים ובישובים חצי-עירוניים (עיירות).

האם יש הגבלה על כמות הבתים אותם ניתן לפצל ברשות מקומית מסויימת?

כן. ההצעה קובעת כרגע מגבלה של 20% מסך הבתים צמודי הקרקע ברשות המקומית המסויימת. הדבר יגרום כנראה להתנפלות על העניין מצד בעלי בתים, שכן יש חשש כי הוראת השעה לא תמשיך בעתיד, ומי שלא יזדרז, לא יוכל לפתל את ביתו אם המכסה של ה-20% תתמלא.

מה יהיה גודלה של יחידת הדיור המפוצלת?

גודלה של הדירה המפוצלת חייב להיות 45 מ"ר או יותר. הדירה תכלול כניסה נפרדת, מטבח, ושירותים. לא ניתן לפצל בית אם שטחו הכולל קטן מ-120 מ"ר. הדירה שפוצלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרובים ולא יהיה ניתן למכור אותה בנפרד, אלא רק כחלק בלתי נפרד מהנכס העיקרי.

שימו לב: גרם מדרגות לא ייכלל בסך השטח המינימלי של הדירה המפוצלת.

מה קורה אם הבית שלי קטן מ-120 מ"ר? עדיין אוכל לפצלו?

במסגרת הוראת השעה, אם ביתך קטן מ-120 מ"ר, תוכל עדיין לפצלו אם סך שטחי הבניה (כולל שטחי שירות- מחסנים לדוגמא) אותם ניתן להפוך לראויים למגורי אדם הוא 120 מ"ר לפחות. אם אין לך שטחי שירות כאלה, עליך לבקש תוספת בניה רגילה, ורק לאחר אישורה ובנייתה- לבקש פיצול. קחו בחשבון כי אם אין לכם ממ"ד, תתבקשו להוסיף אחד בכל תוספת בניה מעל 12 מ"ר.

יש לי בית בן יותר מ-120 מ"ר, אבל אני רוצה להכשיר מרתף או שטח שירות לצורך הדירה הקטנה. אפשרי?

כן. ניתן להכשיר שטחי שירות לצורך הדירה המפוצלת, בלי להפוך אותם לשטח עיקרי (וכך לא לחרוג מאחוזי הבניה שהוגדרו בתב"ע). התנאי הוא שאותם שטחים יהיו ראויים למגורי אדם: גובה תקרה לא פחות מ-250 ס"מ למשל, או איוורור ותאורה ע"פ חוקי התכנון והבניה, או גדלים מינימליים לחדרים בהתאם לתקנות.

עם זאת, ישנן הגבלות גם כאן: במרתף, ניתן יהיה להפוך רק עד 60 מ"ר לשטח עיקרי לצורך הגדרת היחידה הנוספת. במחסן, יש מגבלה של 7.5 מ"ר בלבד משטחו, וזאת בתנאי שכלל ההמרה של שטחי השירות לצורך פיצול היחידה אינה עולה על 60 מ"ר.

האם אהיה חייב לבנות ממ"ד לצורך הפיצול?

לא. אין צורך בבניית ממ"ד אם אתם מחלקים בית שכבר בנוי.

מה עם היטל השבחה?

כמו בכל תכנית המשביחה ערכו של נכס קיים, גם כאן תיאלצו לשלם היטל השבחה. ההיטל הזה הוא סוג של מס שמטילה המדינה על כך שתכנית מתאר מאפשרת פתאום להשביח נכס. פיצול נכס נחשב להשבחה, משום שניתן להשכירו או למוכרו ביותר כסף.

הפיצול של שטחי השירות יהיה בהיטל השבחה מלא. על שטחי מגורים רגילים שהומרו ליחידה מפוצלת תחול הנחה: בעת הגשת הבקשה להיתר ישולם רק שליש מסך היטל ההשבחה ה"רגיל" (שהיה עליו לשלם על פיצול הנכס קודם החקיקה). אם ימכור אותו אדם את דירתו הוא יאלץ לשלם שליש נוסף מסך אותו היטל. ככה שבמקרה ה"גרוע" ביותר ישלם אדם רק שני שליש מההיטל שהיה אמור להיות מוטל עליו קודם לחקיקה.

ארז מירב
עורך "אדריכלות ובניה בישראל"
יועץ לנושאי אדריכלות, תכנון ובניה
בעל הסטודיו "אדריכלות אחרת"