אני מתגורר בבניין ישן וברצוני להרחיב את דירתי "הצידה" בדומה למה שעשה השכן שמתחתי. ההרחבה היא של כ- 45 מ"ר ואצל השכן היא כוללת ממ"ד של כ-10-11 מ"ר עם שני קירות חיצוניים. כמו כן ברצוני להצמיד לדירתי את הגג המשותף שמעליה באמצעות בניית מדרגות ומבואה מינימלית (פחות מ-40 המ"ר שהעיריה מאפשרת) ברצוני לשאול:
1. האם המטראז' שתופס הממ"ד שאוסיף מחושבים לי בכל הנוגע להיטל ההשבחה או שמא עליהם אני פטור מהיטל זה?
2. משיטוטים באינטרנט מצאתי מספרים רבים הנוגעים לשאלה מה שטח ההרחבה המקסימלי הפטור מהיטל השבחה. אם כך, למי שמרחיב את דירתו היום ומתכוון לגור בה מעל 4 שנים בעצמו מה מגבלת המטראז' הרלוונטית לקבלת פטור מהיטל השבחה (או דחיה ופטור בשל מגורים של יותר מ-4 שנים): 110 מ"ר (עפ"י תקנות התכנון והבניה (תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים), התשמ"א-1981)? 120 מ"ר? 140 מ"ר? 160 מ"ר (עפ"י תיקון 53)? אין כל הגבלה (עפ"י תיקון 53 שביטל את הגבלת השטח והופשר משנת 2002)?  אחר?
3. האם המטראז' של ממ"ד שנכלל בשטח ההרחבה נכלל בחישוב המטראז' לצורך המגבלה (אם קיימת) שבשאלה 2?
4. האם שטח הגג המשותף שמצמידים לדירה (הגג השטוח והלא בנוי עצמו ולא השטח הבנוי שמוסיפים לגג) נכלל בחישוב המטראז' לצורך המגבלה (אם קיימת) שבשאלה 2? מדובר בעיריה המאפשרת להרחיב עד 40 מ"ר על גבי גג משותף כפוף להסכמת 75% מהדיירים.
5. האם השטח שבונים על גג המוצמד לדירה נכלל בחישוב המטראז' לצורך המגבלה (אם קיימת) שבשאלה 2 (בניגוד למשל להרחבה "הצידה" כלומר באותו מפלס עם הדירה)? אם כן, האם כולו או בחלקו (למשל, ללא השטח שמעל המדרגות המובילות מהדירה לגג וכו')? מדובר בעיריה המאפשרת להרחיב עד 40 מ"ר על גבי גג משותף כפוף להסכמת 75% מהדיירים.
6. האם בחישוב המטראז' לצורך המגבלה (אם קיימת) שבשאלה 2 נכנסים רק שטחים שמרחיבים בפועל או גם שטחים שניתן להרחיב אך אינם מנוצלים בינתיים? למשל, אם מרחיבים את הדירה X מ"ר "הצידה" (כלומר באותו מפלס עם הדירה) ומותר להרחיבה גם Y מ"ר למעלה בהצמדת הגג המשותף אבל מנצלים את X המ"ר "הצידה" ורק Z מ"ר (פחות מ-Y) על הגג – איזה שטח יחושב לצורך בחינת הפטור מהיטל השבחה: המטראז' המקורי ועוד X ועוד Y? המטראז' המקורי ועוד X ועוד Z? אחר?
7. אם אני בוחר להרחיב רק על הגג (ויותר מהשטח המינימלי המחייב בניית ממ"ד בהנחה שיש מינימום כזה) ולא "הצידה" האם עדיין אהיה מחויב בבניית ממ"ד למרות שאין שום ממ"ד באף אחת מהקומות בשטח שמתחת לגג הנ"ל? האם (ואם כן כיצד) זה אפשרי מבחינה טכנית?
8. איך נהוג לחשב את התשלום לשכן שמתחת על השימוש בתשתית ההרחבה שמעליה אני בונה? אם דרישתו מוגזמת האם יש דרך לחייבו להגיע להסכמה בסכום סביר? אם לא – האם ניתן לעקוף אותו ע"י בניית עמודים ותשתיות משלי לצידי ההרחבה שלו?

תודה מראש!

• מאת
  תגובות
• 03/02/2008 בשעה 13:52 #33767
  יעקב צפריר, שמאי מקרקעין

  משתתף

  היטל השבחה: הרחבת דירה

  שלום הרחבת דירת מגורים לא תראה כמימוש זכויות אם שטחה הכולל של הדירה הינו עד 140 מ"ר. ברוב הוועדות מחשבים שטח זה כשטח כולל. דהיינו נכללים בו  ממ"ד ושטחי שירות. לכן, כל השטחים שנבנים בפועל מעבר ל-140 מ"ר יחוייבו בהיטל השבחה. לגבי התשלום לשכן – מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין. בהצלחה!

  ---

  בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

  03/02/2008 בשעה 14:06 #33766
  togu

  משתתף

  חישוב שטח להיטל השבחה

  תודה על תשובתך הזריזה!!! 2 שאלות הבהרה קצרות: 1. האם במסגרת 140 מ"ר שציינת מונים גם את שטח הגג (גג בטון שטוח) הלא בנוי המוצמד לדירה? 2. אם כל ההרחבות מאפשרות לי שטח של 150 מ"ר אבל אני בונה בפועל (כולל ממ"ד ומדרגות) רק 130 מ"ר, האם אני פטור מהיטל השבחה או לא? ושאלת המשך 3. האם אתה יכול להפנות אותי לאסמכתא הרשמית שבה מצויינים אותם 140 מ"ר? אם ידוע לך מה מקורם של המספרים האחרים (110 מ"ר, 120 מ"ר, 160 מ"ר) שציינתי כמגבלה שמעבר לה משלמים היטל השבחה, אודה לך אם תסביר לי מדוע הם אינם נכונים.

  ---

  03/02/2008 בשעה 14:20 #33765
  יעקב צפריר, שמאי מקרקעין

  משתתף

  פטור מהיטל השבחה

  שלום שטח גג שטוח אינו נחשב לדירת מגורים ולכן לא נכלל. אם אתה בונה רק 130 מ"ר – ככל הנראה שלא צפויה לך חבות בהיטל השבחה הסע' הרלוונטי הינו סע' 19 ג' 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: בעבר היו תקופות שהפטור היה ל- 120 /160 מ"ר.

  ---

  בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

• מאת
  תגובות

דף הבית » דיונים » פורום שמאות, מיסוי נדל"ן » הרחבת דירה ישנה, ממ"ד והיטל השבחה