אינדיקציות לליקויי בניה בדירה מורחבת
- הנושא הזה ריק.
-
תגובות
-
אינדיקציות לליקויי בניה בדירה מורחבת
שלום, אני מעוניין לרכוש דירה בקומה השלישית והאחרונה בבית משותף שבוצעה בה הרחבה של שטח הדירה (ההרחבה בוצעה ב-3 קומות במקביל) ויש לי מספר שאלות קריטיות לצורך ההחלטה שלי. היות והשאלות מורכבות, אפרט גם את הרקע הנדרש. סליחה מראש על הפירוט הנרחב.
בניית ההרחבה הסתיימה לפני כשלוש שנים, ומאז הדירה היתה ריקה רוב הזמן (למעט השכרה שהסתיימה לפני כשנה וחצי, כאשר לא ברור לי אם השוכרים עזבו בגלל בעיה פיזית בדירה או מסיבות אחרות). גם עדיין לא התקבלה תעודת גמר, לטענת הבעלים היא תתקבל בחודשים הקרובים. מה שלא ברור לי זה מדוע זמן רב לאחר שהבניה הסתיימה, עדיין מדי פעם מגיע שיפוצניק לעשות תיקונים בדירה. אני לא מצליח לקבל בנושא זה תשובות ברורות מהבעלים.
1. בעבר היו מספר בעיות רטיבות בדירה שתוקנו (לטענת הבעלים), כולל בחודשים האחרונים. אני כמובן חושש מבעיות רטיבות בדירה ובפרט רטיבות קפילרית, אך קשה לבדוק זאת כאשר הדירה לא משמשת למגורים כבר זמן רב (דבר שלכשעצמו מזיק לתשתית ועלול לגרום להסתיידות צינורות). ראיתי כמה כתמי רטיבות מעל הפאנלים בקיר חיצוני אך הבעלים טוען שזו לא רטיבות קפילרית אלא רטיבות בגלל בעיות איטום בגג שכבר תוקנה.
לא ברור לי כיצד ניתן לפתור זאת מראש, כך שאני לא אשא בעלויות של תיקון רטיבויות במידה ויהיו. ניתן אולי לנסות להפחית במחיר או לקבוע בחוזה שסכום מוגדר מהתמורה ישולם רק לאחר תקופה מסוימת של שימוש רציף בדירה שבה לא יהיו רטיבויות. אודה להערכתכם לגבי טווח עלויות סביר לתיקון בעיות מעין אלו (מדובר בדירת 100 מ"ר, שטח זה כולל את החלק המורחב של כ-50 מ"ר), ואשמח אם תציעו דרך אחרת לפתור מראש את הנושא.
2. האם זה תקין מבחינה תכנונית/תקנים שמפלס הקומה בחלק המורחב גבוה בכ-10 ס"מ ממפלס הקומה הישנה? לא ברור אם התקן המתייחס למפלס אחיד של הריצוף רלוונטי גם לתוספות בניה. לטענת מהנדסת השלד ההבדלים נובעים מכך שהתקרה החדשה עבה יותר מהתקרה הישנה (22 ס"מ לעומת 12 ס"מ), והתקן לא מחייב מפלסים אחידים בהרחבות בניה. כמו כן, אני חושש מאחריות כמשכיר הדירה בעתיד (במקרה שמבוגרים או ילדים במשפחות שאשכיר להן ייתקלו בהגבהה ויפלו, או שיהיה סירוב ביטוחי לבטח דירה כזאת). אשמח לדעת אם חששותי לא נכונים ומדובר במצב שכיח ואם אפשר לפתור זאת באמצעות שיפוע/רמפה בעלות זניחה.
3. יש חיפוי גבס על קירות הממ"ד. להבנתי זה בניגוד מוחלט לתקנים ומהווה בעיה בטיחותית חמורה (למשל עקב קריסת החיפויים לתוך הממ"ד במקרה של הדף). האם נכון?
4. כל קירות הבית הם עם חיפוי גבס. אני מבין שלפעמים עושים זאת מטעמי אסתטיקה, אך לעתים קרובות זה נעשה כדי לחסוך בעלויות (לעומת טיח רגיל) ו/או כדי להסתיר פגמים בשלד הבטון. כמו כן, קראתי שחיפוי גבס פחות עמיד מטיח רגיל, מורכב יותר לתלות עליו תמונות/מדפים וככלל הוא צפוי להישחק יותר לעומת טיח רגיל במיוחד אם הדירה מושכרת והשוכרים לא בהכרח שומרים על זה כמו שצריך. האם חששותי מוצדקים?
5. כשדופקים על החיפוי זה נשמע חלול מדי, ואני לא בטוח שבוצעו כמה שכבות כנדרש כאשר חיפוי הגבס זו רק השכבה האחרונה, וגם לא ברור לי איך אפשר לבדוק את התקינות היות והכל כבר סגור. בנוסף לכך, באיזורים מסוימים רואים סדקים קלים בחיבורים של הלוחות לתקרה, והחשש שלי הוא מעמידות הלוחות לאורך זמן. כמו כן, לא ברור כיצד ניתן לראות מפנים הדירה אינדיקציות לבעיות בשלד (כגון סדקים ככל שישנם) היות והכל מצופה בגבס?
6. גם בקירות חדרי האמבטיה יש חיפוי גבס. אמנם ברור לי שיש גבס מיוחד עמיד למים, אך לא ברור לי אם זה החומר שבוצע במקרה זה (ואיך אפשר לבדוק זאת). בכל מקרה, להבנתי, גבס ככלל הוא חומר פחות עמיד למים, והדבר עשוי להיות נכון ביתר שאת היות ובדירה זו לחדרי האמבטיה יש וונטה בלבד (וללא אוורור טבעי – חלון). אשמח אם תפריחו את חששותי.
7. בהתחשב בפגמים המתוארים לעיל לגבי הגבס, האם לדעתכם ראוי לדרוש במקרה זה הפחתה במחיר בשיעור העלות לפירוק חיפוי הגבס, תיקון פגמים בקיר הבטון (ככל שישנם – ולקיחת טווח בטחון לגבי ה"הפתעות" שאני יכול לגלות אחרי שאוריד את חיפוי הגבס) וביצוע טיח רגיל? מהי העלות המשוערת לעבודה כזאת בדירת 100 מ"ר?
תודה מראש על תשובתכם. מדובר במקרה מורכב וחשוב לי לקבל החלטה מושכלת (כמובן אפנה גם לקונסטרוקטור בנושא אבל אני מעריך מאוד גם את דעתכם).
אשמח לקבל המלצה על מהנדס קונסטרוקטור שעושה בדיקות כאלה (גם בפרטי).תגובה קצרה….
1. אני הגעתי למסקנה בעקבות נסיון חיים- לברוח מרטיבות כמו מאש!! כל הסיבות שבעולם לא יצדיקו… 2. תקין לחלוטין והוא צודק. יש לבצע פתאון תכנוני טוב כמו מדרגות מוסדרות ובולטות, רמפה- גרוע. 4. שמעתי מבעל מקצוע שלוח גבס מחזיק טוב גג 10 שנים. בבית שלי- כעת עברו 10 שנים ואכן מתחיל להתפורר. לתלות עליו דברים באמת מסובך (רק לחשוב על ארון כבד שיש לקבע לקיר- איך תעשו את זה בדיוק?) 6. זה בסדר, הלוח אמור להיות לוח גבס ירוק, ניתן לבדוק ע"י גרוד הצבע במקום נסתר… בהצלחה, באמת נשמע מורכב.
ליקויי בניה בתוספת בניה
שלום, ככלל, אני ממליץ לך להתייעץ בנושאים רבים בשאלותיך גם בפורום איטום וליקויי בניה. אנסה לסייע מנקודת ראות אדריכלית: 1. בעבר היו מספר בעיות רטיבות בדירה שתוקנו (לטענת הבעלים), כולל בחודשים האחרונים. אני כמובן חושש מבעיות רטיבות בדירה ובפרט רטיבות קפילרית, אך קשה לבדוק זאת כאשר הדירה לא משמשת למגורים כבר זמן רב (דבר שלכשעצמו מזיק לתשתית ועלול לגרום להסתיידות צינורות). ראיתי כמה כתמי רטיבות מעל הפאנלים בקיר חיצוני אך הבעלים טוען שזו לא רטיבות קפילרית אלא רטיבות בגלל בעיות איטום בגג שכבר תוקנה.- רצוי שיבדק ע"י מומחה לאיטום לא ברור לי כיצד ניתן לפתור זאת מראש, כך שאני לא אשא בעלויות של תיקון רטיבויות במידה ויהיו. ניתן אולי לנסות להפחית במחיר או לקבוע בחוזה שסכום מוגדר מהתמורה ישולם רק לאחר תקופה מסוימת של שימוש רציף בדירה שבה לא יהיו רטיבויות. אודה להערכתכם לגבי טווח עלויות סביר לתיקון בעיות מעין אלו (מדובר בדירת 100 מ"ר, שטח זה כולל את החלק המורחב של כ-50 מ"ר), ואשמח אם תציעו דרך אחרת לפתור מראש את הנושא. מאוד קשה להעריך ללא בדיקה, יכול להיות בין כמה אלפים לעשרות אלפים. 2. האם זה תקין מבחינה תכנונית/תקנים שמפלס הקומה בחלק המורחב גבוה בכ-10 ס"מ ממפלס הקומה הישנה? לא ברור אם התקן המתייחס למפלס אחיד של הריצוף רלוונטי גם לתוספות בניה. לטענת מהנדסת השלד ההבדלים נובעים מכך שהתקרה החדשה עבה יותר מהתקרה הישנה (22 ס"מ לעומת 12 ס"מ), והתקן לא מחייב מפלסים אחידים בהרחבות בניה. כמו כן, אני חושש מאחריות כמשכיר הדירה בעתיד (במקרה שמבוגרים או ילדים במשפחות שאשכיר להן ייתקלו בהגבהה ויפלו, או שיהיה סירוב ביטוחי לבטח דירה כזאת). אשמח לדעת אם חששותי לא נכונים ומדובר במצב שכיח ואם אפשר לפתור זאת באמצעות שיפוע/רמפה בעלות זניחה. זה אכן מסוכן, מומלץ לעשות רמפה. בעיקרון, התירוץ של מהנדסת הבניין נשמע מוזר- אפשר היה פשוט לבצע הנמכה של החלל של הדירה שמתחת לרצפה, כך שגובה הריצוף יהיה 0 עם כל דירה. 3. יש חיפוי גבס על קירות הממ"ד. להבנתי זה בניגוד מוחלט לתקנים ומהווה בעיה בטיחותית חמורה (למשל עקב קריסת החיפויים לתוך הממ"ד במקרה של הדף). האם נכון?- נכון. 4. כל קירות הבית הם עם חיפוי גבס. אני מבין שלפעמים עושים זאת מטעמי אסתטיקה, אך לעתים קרובות זה נעשה כדי לחסוך בעלויות (לעומת טיח רגיל) ו/או כדי להסתיר פגמים בשלד הבטון. כמו כן, קראתי שחיפוי גבס פחות עמיד מטיח רגיל, מורכב יותר לתלות עליו תמונות/מדפים וככלל הוא צפוי להישחק יותר לעומת טיח רגיל במיוחד אם הדירה מושכרת והשוכרים לא בהכרח שומרים על זה כמו שצריך. האם חששותי מוצדקים? לא בהכרח, בארה"ב, כמעט בכל מקום, רוב הקירות הם גבס. 5. כשדופקים על החיפוי זה נשמע חלול מדי, ואני לא בטוח שבוצעו כמה שכבות כנדרש כאשר חיפוי הגבס זו רק השכבה האחרונה, וגם לא ברור לי איך אפשר לבדוק את התקינות היות והכל כבר סגור. בנוסף לכך, באיזורים מסוימים רואים סדקים קלים בחיבורים של הלוחות לתקרה, והחשש שלי הוא מעמידות הלוחות לאורך זמן. כמו כן, לא ברור כיצד ניתן לראות מפנים הדירה אינדיקציות לבעיות בשלד (כגון סדקים ככל שישנם) היות והכל מצופה בגבס? אכן, לעיתים עושים חיפוי גבס לקירות בלוקים קיימים משום שמתחמקים מפתרון של בעיות של סדקים או לחות.- אין מניעה, אלא להביא קונסטרוקטור. 6. גם בקירות חדרי האמבטיה יש חיפוי גבס. אמנם ברור לי שיש גבס מיוחד עמיד למים, אך לא ברור לי אם זה החומר שבוצע במקרה זה (ואיך אפשר לבדוק זאת)- ע"י קילוף ובדיקת הצבע. בכל מקרה, להבנתי, גבס ככלל הוא חומר פחות עמיד למים, והדבר עשוי להיות נכון ביתר שאת היות ובדירה זו לחדרי האמבטיה יש וונטה בלבד (וללא אוורור טבעי – חלון). אשמח אם תפריחו את חששותי. לא אמורה להיות בעיה עם גבס ירוק, פטריות יש גם על טיח רגיל. 7. בהתחשב בפגמים המתוארים לעיל לגבי הגבס, האם לדעתכם ראוי לדרוש במקרה זה הפחתה במחיר בשיעור העלות לפירוק חיפוי הגבס, תיקון פגמים בקיר הבטון (ככל שישנם – ולקיחת טווח בטחון לגבי ה"הפתעות" שאני יכול לגלות אחרי שאוריד את חיפוי הגבס) וביצוע טיח רגיל? מהי העלות המשוערת לעבודה כזאת בדירת 100 מ"ר?- תלוי במהות הסדקים אם ישנם ועד כמה הטיח המקורי לקוי וזקוק לתיקונים. החל מ-20,000 ש"ח ומעלה. אשמח לקבל המלצה על מהנדס קונסטרוקטור שעושה בדיקות כאלה (גם בפרטי). אין לי המלצה ספציפית. ראה מהנדסי קונסטרוקציה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאינדיקציות לליקויי בניה בדירה מורחבת
בהנחה שאני צריך לעשות חלק מהגמרים של האינטסלציות מחדש בעצמי (כולל עלויות נלוות כמו פתיחת וסגירת ריצוף וקירות), מה טווח גס של עלויות (כולל טווח בטחון)? לדירה יש שני חדרי אמבטיה/שירותים ומטבח אחד. הכל תלוי באיכות הגימור ובגודל השטח, באופן גס- ללא נגרות, רק אינסטלציה חדשה וגמר- 75,000 עד 100,000 ש"ח אני שוקל לדרוש לחתוך במחיר בהתאם לעלויות התיקון המוערכות, וגם לא להתקדם לחוזה עד שהבעלים לא מביא לי תעודת גמר (כי יתכן שהעיכוב המתמשך בקבלת תעודת גמר מעיד על בעיה משפטית, ואני לא מוכן להסתכן בקניית דירה בלי תעודת גמר שמשמעה עבירת בניה לכל דבר ועניין). אם כבר עברו 3 שנים ממועד בקשת היתר הבניה פג תוקף ההיתר ולא בטוח שיתנו להם תעודת גמר בלי לעשות חידוש לבקשת ההיתר. שאלה נוספת- ארז בתשובה לשאלה 5 ציינת שקונסטרוקטור יכול לבדוק את עניין בעיות הסדקים והלחות מאחורי הגבס, איך זה מתבצע בפועל? האם נדרשת שבירת הגבס? אכן, כמו גם סקירה חיצונית של המבנה
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com