עסקת קומבינציה או בניה אישית ותשלומי איזון
- הנושא הזה ריק.
שלום,
אנו קבוצה של 4 בעלי דירות בבנין בן 2 קומות משנות החמישים (כל דירה בעלת 2 חדרים כ- 65 מ"ר).
בהתאם למתאפשר על פי תב"ע, אנו מעונינים להרוס את הבנין ולבנות על המגרש בנין בן 10 דירות , כלהלן: 4 קומות מעל קומת עמודים, 2 דירות 4 חדרים בכל קומה (כ- 100מ"ר לדירה) + דירת פנטהוז (כ- 80 מ"ר) + דירת נכה (כ- 100 מ"ר).
בעיסקת קומבינציה מציע הקבלן דירת 4 חדרים לכל דייר.
הבנין האמור מהווה מחצית מבנין שלם כאשר בבנין יש 2 כניסות ו- 4 דירות בכל כניסה: 2 דירות צמודות קרקע ושתיים בקומה ראשונה, כאשר 2 דירות פנימיות (עם 2 כיווני אויר ושוות ערך פחות) ו- 2 דירות חיצוניות (עם 3 כווני אויר ושוות ערך יותר).
הבנין כולו הינו חלקה משותפת והדיירים במחצית השניה (בכניסה השניה) מסכימים לבניה כאמור.
הבניין נמצא במסגרת תוכנית שיקום שכונות ולפיכך אנו זכאים לפטור ממס שבח והנחות של 50%במיסי הבניה לעיריה.
שאלותי:
1) האם עיסקת הקומבינציה במקרה זה כדאית ומשתלמת, או שכדאי לנו בעלי הדירות להתארגן ולבנות לבד (באמצעות הון עצמי וכיסוי הוצאות הבניה ע"י מכירת חלק מהדירות) וכך להגיע לרווחיות גבוהה וכדאית יותר?
במקרה של בניה עצמית איזה שיקולים וקשיים ארגוניים צריך לקחת בחשבון?
2) האם 2 הדיירים בדירות החיצונית (בעלות ערך נוכחי גבוה יותר) צריכים לקבל תמורה גבוהה יותר מהרווחים, ביחס לבעלי הדירות הפנימיות? איך צריכים להיות מחושבים תשלומי איזון במקרה זה?
אודה על עצתכם!
משה
-
תגובות
-
Re: עסקת קומבינציה או בניה אישית ותשלומי איזון
שלום, קשה לי להעריך עד כמה משתלמת יותר עסקת הקומבינציה מבנייה ביוזמה פרטית. הכל תלוי עד כמה תצליחו לבנות בקלות, באיכות ובמהירות- וכולנו יודעים שאין זה קל. נתונים על התהליך ועל העלויות תמצאו כאן: בניה עצמית. קחו בחשבון שאפשר לקבל מהקבלן תשלומי שכ"ד בתקופת הבניה. אל תשכחו לקבל ערבויות בנקאיות לנושא איכות הבניה ולוח הזמנים. הייתי מציע להביא שמאי לשטח ע"מ שיעריך, באחוזים, בכמה עולה שויין של הדירות בנות 3 כיווני אוויר, ובהתאם מחליט על אופן הפיצוי (כסף? קומה גבוהה יותר?).
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com