• אחוזי בניה: ציון אחוזי הבניה בתב"ע משמש את אדריכל המבנה לקביעת גודלו של השטח העיקרי המותר לבניה על המגרש . לדוגמא:

במגרש של חצי דונם (500 מ"ר ) מותר לבנות 35%.
החישוב יהיה: 500X35%= מ"ר 175.
לרוב מחולקים אחוזי הבניה לכל קומה בהתאמה. אחוזי הבניה בקומת הקרקע יהיו כפופים לתכסית הקרקע.

• גובה 0.00: גובה פני הריצוף של קומת הכניסה יחסית לקרקע הטבעית באזור

הגובה יקבע ע"י אדריכל המבנה בתיאום עם הרשויות, ע"מ למנוע קפיצות במראה חזיתות הבתים. בד"כ מוגבל גובה זה ע"י הרשויות ל- עד 120 ס"מ מעל פני המדרכה הקרובה לכניסת המבנה.

• גרמושקה: תשריט הבקשה להיתר הבניה (מוגש ע"ג גיליון נייר ארוך דמוי אקורדיון)

התשריט כולל: שרטוטי הבית השונים בקנ"מ 1:100, חישובי שטחים, מפות, תצהירים וחתימות. הגרמושקה נערכת ע"י אדריכל המבנה ומופקת במכון העתקות על חשבון מבקשי הבקשה. העתקים ממנה יועברו לרשויות השונות לצורך חתימה (פיקוד העורף, כיבוי אש, מנהל מקרקעי ישראל, בזק וכיו"ב).

• הוועדה המקומית לתכנון ובניה: בכל אזורי השיפוט פועלות ע"פ חוק ועדות מקומיות האחראיות לנושאי התכנון והבניה.

הוועדות הנן הכתובת לקבלת היתרים לבניה חדשה. מעליהן בהיררכיה קיימות ועדות מחוזיות וארציות. ניתן לערער על החלטתה של כל ועדה בפני הסמכות שמעליה ולחילופין, לאחר שמוצו אפשרויות הערר, ניתן לפנות לסעד משפטי.

• היטל השבחה: הנו היטל אשר מוטל ע"י הרשות המקומית על בעלי הקרקע, במקרה בו שופרה התכנית לבניין העיר באזור ביוזמת בעלי הקרקע (ע"י אדריכל המבנה, לצורך שיפורי תכנון, באמצעות הקלה או שינוי תב"ע) – או ביוזמת הרשות המקומית (לדוגמא: תוספת כללית, לכל האיזור, באחוזי הבניה המותרים/ בקומות נוספות וכד).

ההיטל מחושב ע"י שמאי הרשות לפי עליית ערך הקרקע בעקבות השינוי. את התשלום גובה הרשות במקרה של בניה, או במקרה של מכירת הקרקע. במקרה זה, ע"פ החוק, היטל ההשבחה אמור להיות משולם ע"י מוכר הקרקע .

במידה וחויבתם בהיטל השבחה – דעו : יש אפשרות להיעזר ב"שמאי מכריע". עד לאחרונה, היו היזמים מחוייבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעייה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע (עם שכר נדיב בצדן), הוא עלול לחשוש לפסוק כנגדה.

ביוני 2008 אושרה הצעת חוק להסדרת הנושא: הרשימה תורכב ע"י שר המשפטים, השכר יקבע ע"י תקנות ברורות, ולשמאי לא יהיה קשר ישיר עם הרשות, או חשש כלשהו מהסרתו מהרשימה עקב פסיקה כנגדה.

• היתר בניה: היתר הבניה ניתן ע"ג תשריט (גרמושקה) אשר ייערך ויוגש ע"י אדריכל המבנה ויכלול את תוכניות המבנה. קבלת היתר בניה מהוועדה המקומית מותנית במילוי דרישות שונות ובאישורן של רשויות רבות (פירוט בהמשך). טרם קבלת ההיתר אסור להתחיל בעבודה מכל סוג שהיא באתר. תוקפו של היתר בניה- שנה בלבד, אך עם תחילת הבניה מוארך תוקפו אוטומטית ל-3 שנים.

• הפקעה: לרשות המקומית יש סמכות להפקיע מכל מגרש שטחים לטובת הציבור.

ההפקעות הנפוצות הן לצורכי הרחבת כביש או מדרכה. ניתן לבדוק זאת בכל וועדה מקומית. במידה והוכרזה הפקעה בזמן היותכם בעלי המגרש תוכלו לזכות בפיצוי כספי. גם כאן ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מכריע לקביעת הפיצויים (ראה "היטל השבחה).

• הקלה: לעיתים אדריכל המבנה ינחה את היזם לבקש מהרשות הקלות שונות (תלוי בסוג התב"ע)- לפלוש מעבר לקווי הבניין, להעביר אחוזי בניה מקומה לקומה וכיו"ב. הקלות אלו נחוצות במקרה שתכנון אדריכלי אופטימלי אינו אפשרי, בתנאי התב"ע הנוכחיים, בשל נתוני שטח בעייתיים (לדוגמא- מגרש צר מדי).

קבלת ההקלה כרוכה פרסום בעיתונות ומחייבת בד"כ תשלום של היטל השבחה לרשות. ישנם מיקרים בהם הרשות אינה מאפשרת לשנות את התב"ע באמצעות הקלה (לדוגמא: כאשר מבקשים תוספת כללית באחוזי הבניה, או חריגה של מעבר ל- 10% בקווי הבניה). במקרים אלה- יש לבצע הליך לשינוי התב"ע, הליך בירוקרטי ארוך ויקר למדי.

• ממ"ד: דרישה למרחב מגורים מוגן מתבצעת בעת בקשה לתוספת בניה של מעל 12 מ"ר לבית ישן, או בעת בניית מבנה חדש. פיקוד העורף דורש שהממ"ד יהיה בעל שטח מינימלי של 9 מ"ר נטו (וברוחב מינימלי של 160 ס"מ). במבנים ציבוריים יוקם חדר מוגן גדול יותר, ובעל שירותים כימיים. במבנים רבי קומות הדרישה הנה שכל חדרי הבטחון ימוקמו האחד מעל לשני.

אדריכל המבנה מחוייב לתכנן את הממ"ד עם חלון הדף, דלת הדף ושני צינורות אוורור. כמו כן מחויב הממ"ד בקירות מבטון מזויין, בטיח מיוחד , בקיר הדף אל מול הדלת, ואין להתקין בו אביזרים סניטרים עם מים זורמים.
עובי קירותיו של חדר הבטחון נע בין 20 ס"מ ל-50 ס"מ, בהתאם למיקומו הגיאוגרפי של המבנה.

לממ"ד מעמד תכנוני מיוחד והוא מזכה את המבנה ב 12 מ"ר אשר נחשבים כשטח שירות, ולא כשטח עיקרי לצורך אחוזי הבניה. במידה והממ"ד גדול יותר- היתרה מחושבת כשטח עיקרי. לעומת זאת- אין הממ"ד פטור מארנונה על שטחו.

לגבי גאז הראדון: נדיר שגאז זה מצוי בריכוזים גבוהים. הגאז, הנפלט מקירותיו של הממ"ד, נוטה להוות סכנה בעיקר במקרים בהם הממ"ד אינו מאוורר כיאות, או שהוא מצוי בקומת המרתף. בכל מקרה של ספק, יש להזמין חברה המתמחה במדידת שיעור ריכוז הגאז.

• מעקה תקני: בכל מקום בו קיימים הפרשי גבהים העולים על 60 ס"מ (בתוך בניין) ו- 100 ס"מ (מחוצה לו) יותקן מעקה תקני. המעקה הקל או הבנוי יהיה בגובה 1.05 ס"מ לפחות מפני הריצוף. מעקה קל יותקן כך שכדור בקוטר 12.5 ס"מ לא יוכל לעבור בין חלקיו ומרוחיו. על מנת למנוע אפשרות של טיפוס- יהיו בו רק 2 אלמנטים אופקיים והמרווח בין האלמנט התחתון לזה העליון יהיה 90 ס"מ לפחות.

• מפת מדידה: מפה טופוגרפית בקנ"מ 1:250 הנערכת ע"י מודד מוסמך וכוללת את המגרש והאזורים הנושקים לו, תוך ציון גבהיי הקרקע ומידות נוספות. תוקפה של המפה הנו לחצי שנה בלבד. מעבר לתקופה זו לא יוכל אדריכל המבנה להגישה כנספח לבקשה להיתר הבניה.

חשוב לדעת כי המודד נדרש להגיע לשטח מספר רב של פעמים (לפני הגשת הבקשה להיתר בניה, לצורך מיקום יסודות המבנה, לאחר יציקת הרצפה הראשונה ולצורך טופס 4 לאכלוס) – ולכן וודאו עמו מראש את עלותם של כל הביקורים.
בקשו מאדריכל המבנה להמליץ לכם על מודד טוב: מדידה לא מקצועית גורמת לא פעם לעיכובים בתהליך התכנון ואף למיקום לא נכון של המבנה בשטח!

• נסח טאבו: מסמך הניתן ע"י משרדי הטאבו הממשלתיים. במסמך, שתוקפו חצי שנה, מפורטים שמות בעלי הקרקע החוקיים. ללא מסמך זה- או, לחילופין, חוזה מול מנהל מקרקעי ישראל – לא תקבל הוועדה לתכנון ובניה מאדריכל המבנה את הבקשה להיתר. במידה וישנם מספר בעלים יש לבקש נסח טאבו מרוכז של כולם.

• פיקוח עליון: אדריכל המבנה אחראי בפני הרשויות על בנייתו של המבנה ע"פ תנאי ההיתר. הפיקוח כולל מספר ביקורות: בעת מיקום היסודות, בעת יציקת רצפת ה- 0.00, בעת גמר השלד ובגמר הבניה. הדוחות יועברו לוועדה ויכנסו לתיק הפיקוח. אי ביצוע הביקורות יגרום להוצאת צו מנהלי להפסקת עבודות הבניה.
  יש להדגיש כי פיקוח זה, להבדיל מפיקוח צמוד של מפקח בניה (ראו במאמר נפרד), אינו על איכותה של הבניה, אלא רק על התאמתה להיתר שניתן. למרות זאת, אדריכלים רבים נוהגים לבקר בשטח בכל עת בה הם נחוצים.

• פתרון חניה: ע"פ החוק, במבנה פרטי ששטחו עד 120 מ"ר מחויב אדריכל המבנה לתכנן לפחות מקום חניה אחד בשטח המגרש. במבנה ששטחו מעל 120 מ"ר, קיימת דרישה לתכנון של חניה כפולה. חניה מקורה – נחשבת כשטח שירות ותחשב לצורך אגרות למיניהן. במבנה רב קומות הדרישות דומות, אך במקומות מסויימים, בהם לא ניתן לבצע חניון תת קרקעי, ניתן לשלם "כופר חניה" כתחליף.

• קווי בניין: מציינים את המרחק המינימלי הנדרש בין המבנה לבין גבולות המגרש. המשמעות היא שהאדריכל יוכל לתכנן את המבנה רק בתוך מלבן מסוים, המרוחק מגבולות המגרש כ- 3 עד 6 מטר.

• רום, שלח, פודסט: מונחים המגדירים את מבנה מהלך המדרגות במבנה.
  רום: גובה המדרגה. שלח: עומקה של המדרגה (הרום והשלח חייבים להיות קבועים בכל המהלך).
  הנוסחה הקובעת את המידות של הרום והשלח: 2- רומים + שלח אחד = 61-63 ס"מ.
  מהלך סטנדרטי יהיה ברוחב 90 ס"מ לפחות, המדרגות יהיו, בד"כ, בעלות רום של 17 ס"מ, שלח של 29 ס"מ ופודסט בעומק של 90 ס"מ לפחות.
  פודסט: משטח הדריכה המחלק את מהלך המדרגות לצורך מנוחה. עומקו לא יפחת מרוחב המדרגות.
  מספר המדרגות המינימלי במהלך מדרגות הנו- 3. מספר המדרגות המקסימלי בכל מהלך- 16.

• שטח עיקרי: שטח מקורה המשמש למטרות מגורים ומחושב בהתאמה לאחוזי הבניה. הגדרות השטח העיקרי הוחמרו לאחרונה: ישנן וועדות המחשבות כשטח עיקרי כל שטח מקורה, אפילו אם הוא בתוך חלל הרעפים, בתנאי שגובהו יותר מ 1.80 מ.
  השטח העיקרי מחושב ע"פ המידות החיצוניות של המבנה (כולל שטח הקירות החיצוניים). שטח חדר המדרגות במבנה רב קומתי ירד רק פעם אחת מהחישוב הכולל.

• שטח שירות: שטח למטרות אחסנה, שטח המיועד למערכות טכניות, או בליטות במבנה היוצרות מתחתן שטח מקורה (לדוגמא: קירוי בכניסה).

• שצ"פ / שפ"פ: לרשות יש סמכות לקבוע, תוך שיפוי מתאים, כי חלק ממגרש מסוים יהפוך לשטח ציבורי, או פרטי, פתוח. המשמעות היא כי הבניה אסורה בחלק זה. ישנן פרשנויות משפטיות הקובעות כי למרות זאת, אחוזי הבניה היחסיים יוכלו לעבור מהשטח הפתוח לשטח המותר לבניה.

• תב"ע: ראשי תיבות של "תכנית לבניין עיר". התב"ע משמשת את הרשות ואת אדריכל המבנה לצורך התכנון. התב"ע כוללת תקנון המפרט את כל הגבלות הבניה הקיימות באזור בו מצוי המגרש: מס יחידות הדיור המותר בשטח, אחוזי הבניה, שטחים עיקריים, שטחי שירות, תכסית הקרקע, קווי הבניין, גובה המבנה, אפשרות למרתף, פתרונות חניה ועוד.

התב"ע מכילה בנוסף תשריט של האזור, הכולל כבישים קיימים ומתוכננים, הפקעות לצורכי ציבור, שטחים ירוקים ועוד. נתוני התכנון של התב"ע יוגשו ליזם באמצעות "דף מידע" (המחויב באגרה של 150 ש"ח לערך). שינוי או שיפור התב"ע מחייב, לרוב, הטלת היטל השבחה. שינוי התב"ע יבוצע במידה ואין אפשרות לבקש "הקלה" .

• תכסית הקרקע: ציון תכסית הקרקע בתב"ע משמש לקביעת השטח הבנוי אותו ניתן לבנות בקומת הקרקע- או במילים אחרות: עד כמה ניתן לפרוש את המבנה ע"פ הקרקע.

לסיכום:

גם אם הגבלה זו או אחרת בתב"ע נראית, במבט ראשון, כפגיעה מצד הרשויות בזכויות קניין פרטיות, הרי שבראייה כוללת- למגבלות אלו תפקיד מרכזי בהתווית אופיו של האזור ובשמירה על מרקם החיים שלו, בין אם הוא כפרי או עירוני.

אני מאחל לכם שהפרוייקט החשוב בחייכם יצליח, ואני מאמין שאם תקראו את כל סדרת הכתבות הזו, תדעו להפיק ממנו את המיטב.