אדריכלות ובניה בישראל

מרכז הדרכה פתוח

התארגנות קבוצות לרכישת נדל"ן

נותני חסויות לאתר:

גירסה להדפסהSend by email
כותב המאמר: 
מ. אורי, יועץ נדל"ן
תאריך בדיקת עדכניות: 
02-12-2018

מבוא

המאמר להלן ידון בנושא התארגנות "קבוצות רוכשים" לרכישה משותפת של קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש וכו'. יש לציין כבר כעת שאין המדובר לא בהתארגנות דרך עמותת משתכנים. קבוצת רכישה הנה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע. נקודה. 
במה בדיוק מדובר ?

עקרונות ההתארגנות הקבוצתית

לשם הבהרה ניתן את הדוגמא הבאה: נניח שבעל קרקע (עירייה , מנהל מקרקעי ישראל, אדם פרטי, כונס נכסים) פרסם מכרז\ הודעה בדבר מכירת חלקת אדמה בשטח של 600 מ"ר המיועד לבניית שני יחידות דיור (יחידת "דו"). לשם הגשת ההצעה חוברים שני יחידים כאשר כל אחד מהם מעוניין במחצית מהחלקה ומגישים הצעה משותפת לרכישת הקרקע. כל צד משלם את חלקו ומקבל בעלות על מחצית מהחלקה. כעת עם קבלת הבעלות על החלקה פונים השניים יחד לקבלן על מנת שיבנה עבור כל אחד מהם את ביתו על חלקת האדמה שבבעלותו. "קבוצת רוכשים" הנה אותה קונסטלציה שתוארה לעיל, אך חלקת האדמה המדוברת גדולה הרבה יותר ומיועדת לבניית יחידות דיור רבות, ולכן גם כמות השותפים גדולה יותר.

להבדיל מרכישת דירה אשר הנה עסקה נפוצה ומאפייניה ברורים, יחסית, לצרכן (לא תמיד ברמה הפרטנית הנדרשת), הרי בקבוצות הרכישה חשובה מאוד הבנת העסקה ולמידה מעמיקה של הנושא. התוצאות של הפעולה הקבוצתית יכולות להוזיל את העלויות בכ- 30%.

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

בעסקה רגילה היזם\קבלן רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות. במסגרת העסקה מחויב היזם, המוגדר כעוסק מורשה/ חברה, במע"מ על הקרקע ועל שירותי הבנייה, סכום עליו הוא מזדכה עם מכירת הדירה.

כמו כן, היזם מחויב במע"מ על אגרות והיטלי פיתוח, וכן במס רכישה בגין הקרקע ,מס מכירה בגין מכירת הדירה וכמובן מס הכנסה. בנוסף, עליו לשאת בהוצאות המימון לפרויקט וכן בהוצאות השיווק השונות. לכך יש להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן. העלויות גבוהות וכך גם מחיר הדירה ללקוח.

שיטת קבוצת הרכישה, החוסכת במספר עלויות, בעיקר במיסוי, מהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. בעסקה כזו, מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף, בהתאם לחלקו בזכויות. 
הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה, למעשה, מוותרים על שירותיו של היזם, ובכך חוסכים לעצמם את הרווח היזמי.
עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה, ויגבה דמי ניהול, המוערכים בכ-5% משווי העסקה.

קבוצות רכישהחיסכון נוסף טמון בהוצאות המימון, שכן כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי פרטי, ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות נחסך גם הוא מחברי הקבוצה, שכן כל הדירות "מכורות" עוד במועד רכישת הקרקע (בעלי הקרקע הנם בעצם בעלי הדירות) בנוסף, לא משולם מע"מ על מרכיב הקרקע, לרבות מרכיב מס הרכישה ( מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע ולא לא עלות דירה), כאשר המוכר הנו יחיד. 
ברכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ, מאחר ומנהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק. חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח, שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. במידה והעסקה מתבצעת על-ידי קבלן, הוא משלם מע"מ גם על מרכיב זה. במקרים מסוימים נחסך גם מרכיב הייזום, וכן המע"מ ומס הכנסה החלים עליו.

החיסכון במיסוי בלבד מוערך ב-17% משווי הדירה, ובהנחה שמדובר בדירת 4 חדרים באזור ביקוש, הרי שזהו חיסכון של 45 אלף דולר לכל הפחות.

יתרון נוסף הנו בטחונו של הרוכש וחסינותו מפני מקרה של התמוטטות הקבלן המבצע. התמוטטות כזאת , במידה ותקרה לא תשפיע במאום על הרוכש שכן הקרקע הייתה, ונשארה בבעלות מלאה ומכוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה, כך שלא נגרם שום נזק מהותי וכספו של הרוכש מובטח.

מניעת סיכונים

קיים גם סיכון הכרוך בהשתתפות בקבוצת רכישה: בכלכלה החופשית אין מתנות חינם, וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. בעסקאות של קבוצת רכישה קיימים מספר סיכונים אותם יש לקחת בחשבון. מודעות להם תאפשר לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים, להלן:

מהות: לעניין דיני המס, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית.

מניעה: יש לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע ונושא שירותי הבנייה לא מועלה כלל בזמן רכישת הקרקע כלומר העסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע מתבצעת כעסקה עצמאית (במועד אחד ובמעמד אחד). רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה (יש לוודא שאין שום מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן כלשהו, והיא נתונה להחלטת בעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה במגרש). כמו כן אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה.

 

מהות: לאחר רכישת הקרקע ההתקשרות הנה עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע.

מניעה: ראשית , כפי שהוזכר קודם אחד היתרונות בקבוצת הרכישה הנה שהבעלות על הקרקע מצויה תמיד בידי הרוכש ( ולא בידי הקבלן), מעבר לכך בחוזה שירותי הבנייה יש לוודא שידרשו מהקבלן ערבויות מכר. במקרה בו הקבלן המבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה, מאחר ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני, הכולל ערבויות בנקאיות. הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר, במידה וזה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו. הקבלן לא מקבל בשום מקרה חזקה על הקרקע. ( בעל המאה הוא בעל הדעה: קבוצת הרוכשים היא היזמת, היא המשלמת לקבלן והחוזה שיחתם יהיה לשביעות רצונה המלאה ללא פשרות וסיכונים).

 

מהות: לאחר רכישת הקרקע וקבלת בעלות על המגרש יבחר אחד מחברי הקבוצה למכור את חלקו במגרש לגורם שלישי אשר יש לו אינטרס מנוגד לטובת הקבוצה ( לדוגמא: אדם פרטי שיקנה מחבר הקבוצה ויתנה את הסכמתו בכך ששירותי הבנייה ישכרו מחברה קבלנית שבבעלותו וכו' )

מניעה: יש לוודא שבמסגרת הסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הנו החתמת הקונה על הסכם השיתוף, תוך ניתנת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.

 

מהות: לאחר רכישת הקרקע וחתימת הסכם לשירותי בנייה מול קבלן מבצע, אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ויגרמו נזק\ עיכוב לשאר חברי הקבוצה.

מניעה: השותף מובטח מראש ע"י כך שנבחר בנק מלווה, אשר מספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף ע"י המערכת הבנקאית. שותף אשר אושר ע"י הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה - הבנק מתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה. אפשרות אחרת היא שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן על כל המשתמע מכך.

שאלות ותשובות

לא ברור לי, האם אני קונה קרקע או קונה דירה? כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים רוכש קרקע (חלק במגרש). לדוגמה נניח שהעירייה מציעה למכירה חלקה שלמה בשטח של 3 דונם המיועדת לבניית מגדל מגורים 18 קומות - סה"כ ניתן לבנות על המגרש 71 דירות. המגרש יירכש ע"י 71 יחידים שיהוו יחד קבוצת רכישה. כל אחד מהיחידים רכש בעצם קרקע ליח' דיור אחת.

האם מדובר בסוג חדש של עמותה? חד משמעית לא!. קבוצת הרכישה הנה אוסף של יחידים אשר אינם מאוגדים תחת ישות משפטית כלשהי (חברה, שותפות, עמותה), אין מנהל עמותה ולא קיים תאגיד. היחידים חותמים על חוזה שיתוף פשוט המסדיר את רצונם לקנות יחד קרקע ולבנות יחד את הבניין (שירותי בנייה מקבלן). חשוב להדגיש שלאחר הרכישה הבעלים של הקרקע הם הרוכשים עצמם לרבות רישום בטאבו.

ממי הקבוצה רוכשת את הקרקע? כל מקרה לגופו. המוכר יכול להיות גוף פרטי , רשות מקומית , מנהל מקרקעי ישראל, כונס נכסים וכו'. חשוב להדגיש ולוודא שתבוצע בדיקה מעמיקה לבדיקת אמינות המוכר, ווידוא בעלותו בקרקע המוצעת למכירה \ חכירה, ושאין שום זיקה בין בעל הקרקע למארגן הקבוצה ולחברת בנייה כלשהי שתהיה מעורבת בהקמת הפרויקט.

איך מבוצע התשלום, מי מבטיח לי שהכסף לא יעלם? כספי הרוכש אמורים להיות מובטחים ב 100% לכל אורך תהליך הרכישה. הדבר מושג באמצעות בנק נאמן. מכוון שמצד אחד הרוכש אינו מעוניין לשלם אגורה טרם שקיבל לבעלותו את חלקו בקרקע, ומצד שני לשם קניית הקרקע יש לאסוף את התשלום הנדרש מכלל יחידי הרוכשים וזאת לשם הבטחת הרכישה. על מנת לפתור זאת נכנס גורם שלישי לתמונה אשר מהווה נאמן של שני הצדדים לביצוע העסקה. הנאמן יכול להיות עו"ד, או בנק אשר מוודא קבלת הכספים מהרוכשים ומעביר את התשלום (שהופקד ע"י הרוכשים) לבעל הקרקע, בד בבד עם העברת הבעלות בקרקע לידי כל אחד מיחידי הרוכשים.

כיצד נקבע מחיר הקרקע? עבור כל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה.

כאמור, כל יחידי הרוכשים הם שווי זכויות, כיצד הדירות השונות מחולקות בין הרוכשים?להזכירכם, זהו שלב ב' לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן. וכעת לתשובה: תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על הערכת שמאי מוסמך (לרבות פנטהאוזים ודירות גן). לכל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון. במידה וירצה אדם דירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם בנוסף לעלות שירותי הבנייה, גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.

ממה כדאי להיזהר? הכי חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, קרי, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא הפרדה מלאכותית של העסקה. רשויות המס יגבו מיסוי מלא לרבות מס מכירה לפי שווי הדירה, בכל מקרה שקימת זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. יש לוודא שהקרקע נרכשת מגורם שלישי ועסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחייבות כלשהי לבנייה באמצעות קבלן ו\או חברת בנייה ספציפית.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

מ. אורי 
מנהל ומארגן קבוצות רכישת נדל"ן
  www.137.co.il 
מקור המאמר: www.articles.co.il

קטגוריות: 

מודעת גוגל

.


אינדקס

חדש!
אינדקס הבניה בישראל עולה לאוויר בימים אלו בגרסת הרצה.
העסקים שירשמו לאינדקס בתקופת ההרצה, ימשיכו להתפרסם ללא עלות עם סיום הפיתוח.

 

כיצד אוסיף את העסק שלי לאינדקס העסקים?

1. ראשית, בצע הרשמה קצרה  ומהירה לאתר (או כניסה במידה ונרשמת בעבר).

2. לאחר מכן,  לחץ כאן ליצירת כרטיס עסק. 

3. לאחר שסיימת, ביכולתך לקדם את כרטיסך למקום בולט בדף הראשי. לפרטים נוספים לחץ כאן.

החסות לאתר באדיבות:

בונדקס