א בי
התגובות שלי בפורום
-
מאתתגובות
-
א בימשתתף
שאלה נוספת
תודה רבה על התשובה. אשמח להתייחסות גם לעלות ההריסה והחזרת המצב לקדמותו כמפורט בשאלתי, בנוסף לעלות הקנס. שאלה נוספת: האם האחריות הפלילית והמשמעות הנלווית עלולה לחול בכל מקרה שבו הוטל קנס, ללא קשר לגודלו? או שאם מדובר באכיפה לפי תקנות האכיפה המינהלית, אז בכל מקרה לא מדובר באחריות פלילית?
א בימשתתףהאם היתר לגגון שמעליו מרפסת הוא פשוט יותר?
תודה על התגובה. בדקתי בהנחיות המרחביות ואין בעיה להקים גגון בגודל האמור. לגבי מרפסות, יש הנחיות מרחביות שאומרות שבבניין משותף המרפסות יהיו ברצף לאורך הקומות. היות ולצורך הפיכת הגגון למרפסת מדובר רק על הוספת גדר קטנה שמקיפה אותו, וכמעט לא נדרש שינוי חזית בדירה בקומה הראשונה (שכן כל החזיתות כרגע כוללות ויטרינה כמעט עד לרצפה), האם אפשר להסיק מכך שיש סיכוי סביר לקבל אישור למרפסת במקרה זה?
א בימשתתףתיקון: לדעתי עדיף להתייחס לזה כגגון ולא כמצללה
בגלל שגגון עד 20 מ"ר פטור מהיתר (ובמצללה יש את המגבלה שהשטח האטום יהיה לכל היותר 60%). מה דעתכם? תודה
א בימשתתףהבהרה: התייחסות למרפסת כגגון הפטור מהיתר
בהמשך להודעה הקודמת שלי בעניין המרפסת של 15 מ"ר ללא היתר בקומה הראשונה על עמודים בבניין של 3 קומות על עמודים, מתברר שהיא בנויה כך שאפשר להתייחס אליה כגגון שנמצא בעורף החנות בקומת הקרקע (בשטח המשותף של הבניין), כך שלמעשה המרפסת היא התקרה של הגגון. הכל נראה בטיחותי ותקני, ובכל מקרה לפני שאקנה ארצה לקבל על זה אישור קונסטרוקטור. במידה וזה המצב, למעשה מדובר בעבודה הפטורה מהיתר לפי חוק הפרגולות, לא? אמנם אני צריך לדווח על עבודה הפטורה מהיתר (ומניח שיהיה קושי לעשות זאת בדיעבד) אך אם אני עושה את זה באיחור של כמה חודשים מיום הבניה ומסביר שרק כעת קניתי את הבית ומעוניין להסדיר, מניח שלא יעשו עם זה בעיה. אודה לטיפים מנסיונכם לגבי הסדרה במקרה כזה (כלומר מצללה בלי שבוצע לגביה דיווח כנדרש לפי תקנות עבודות הפטורות מהיתר). בהנחה שאסדיר את זה מול העירייה, האם ניתן גם להצמיד את זה לדירה בטאבו למרות שזה לא בהיתר (כי לא נדרש היתר)? או לצורך הצמדה בטאבו חייבים היתר? תודה
א בימשתתףעוד שאלה
בהמשך לשאלות הנוספות הקודמות, שאלה נוספת ברשותך: האם העירייה תאשר רק מרפסת אחת (מדובר במרפסת הפונה לעורף הבניין), בעוד ששאר השכנים לא הוסיפו מרפסות? או שמרפסת כאמור מאושרת בד"כ רק אם גם הדירות בקומות מעל מוסיפות מרפסת? יש להדגיש שבאיזור המדובר יש לא מעט מקרים של הרחבות של חדר, שבהן חלק מהדירות עשו הרחבות וחלק לא. בבניין הספציפי הזה לא עשו הרחבות כלשהן, כך שאולי ניתן ללמוד מכך שניתן יהיה להוסיף את המרפסת גם אם לא כל הקומות יוסיפו מרפסת. מצד שני, אולי יהיה קשה לקבל את חתימות הבעלים בקומות העליונות, שעלולים לטעון שהוספת המרפסת עלולה למנוע מהם את הרחבת הדירות אם וכאשר ירצו בכך בהמשך (כאמור אף אחת מהדירות בבניין לא הרחיבה וספק רב אם ירחיבו בעתיד, אבל זו טענה אפשרית להתנגדות). בקיצור, אני מנסה להבין אם עצם העובדה שמדובר במרפסת בודדת עלולה ליצור בעיה בקבלת האישורים, גם אם אין בעיה כלשהי מבחינת קווי הבניין, זכויות הרחבה וכו'. תודה רבה
א בימשתתףשאלה נוספת
תודה רבה על המענה. 1. עניין אפשרות הכשרת המרפסת הוא שיקול קריטי ברכישת הדירה. איך ניתן לבדוק עקרונית בעירייה אם ניתן לבצע הכשרה של זה ללא קנס לפני שהולכים על התהליך, וזאת מבלי לחשוף את המוכר לסכנת אכיפה (כלומר סוג של פרה רולינג)? 2. לא הבנתי מדבריך האם אי אפשר לפעול בהליך המקוצר במקרה זה בגלל החריגה, או שניתן לפעול במסגרתו אך הוא מורכב כשלעצמו – אשמח אם תבהיר. 3. אגב לאחר בדיקה נוספת מתברר שהמרפסת היא של 15 מ"ר (ולא 12 מ"ר כפי שציינתי), אך יש תב"ע שמאפשרת הרחבה של כל דירה ב-50 מ"ר, כך שאני מניח שניתן להגיש זאת כך שהמרפסת תנגוס ב-3 מ"ר משטח ההרחבה המותר לפי התב"ע. 4. האם בנוסף ליועצים שציינת דרושים יועצים נוספים כלשהם, כגון מודד וכו'? האם המחירים כוללים מע"מ? 5. אשמח להמלצה על אדריכלים שיש להם נסיון בהכשרת חריגות כאלו בעיריית רמת גן. שוב תודה על העזרה!
א בימשתתףעדכון
ארז תודה רבה על המענה המועיל. בהמשך להודעה הקודמת, להלן מספר עדכונים: הצלחתי לאתר את השוכרים שגרו שם עד לפני שנה (היחידים שגרו לאחר ההרחבה), וסיפרו לי שבזמן שהם גרו היו בעיות רטיבות מהתקרה בחורף וגם בעיות אינסטלציה (למשל כששטפו כלים אז המים האפורים מהכלים עלו מהמקלחון הסמוך באמבטיה) והבעיות התעצמו במיוחד כשהיו מפעילים במקביל גם את מכונת הכביסה, וגם היו בעיות רטיבות בקירות הסמוכים לחדרי האמבטיה. הבנתי מהם שכשהיו בעיות היו מגיעים שיפוצניקים ומנסים לתקן אבל הרבה פעמים ללא הצלחה. אמנם זה היה לפני יותר משנה ויכול להיות שאחרי שהם עזבו זה תוקן (אני יודע שהיו מאז שיפוצניקים בדירה מטעם הבעלים) אבל גם יכול להיות שזה לא תוקן או שזה תוקן חפיף, ובכל מקרה הדירה היתה ריקה ולא לגמרי תפקדה מאז- מה שמקשה לבדוק את המצב לאשורו. הבנתי גם שהנזילות היו מגיעות לדירה בקומה מתחת וזה יצר מן הסתם הרבה מתיחויות. וכל זה מידע שהשגתי בדרכים עקיפות, הבעלים לא סיפר לי על זה- מה שמעיד שכנראה ייתכנו עוד הפתעות. וזה מתווסף לכך שאין עדיין תעודת גמר ולא ברור לי למה (שתי הדירות מתחת קיבלו תעודת גמר עוד לפני 3 שנים בגמר הבניה). בסופו של דבר לולא המחיר האטרקטיבי כבר מזמן הייתי עוזב את זה, אבל המחיר הוא באמת משהו שבגללו חבל לי לוותר. השאלה איך אני מגדר את הסיכון שלי במצב כזה? הרי לכל דבר יש מחיר. בהנחה שאני צריך לעשות חלק מהגמרים של האינטסלציות מחדש בעצמי (כולל עלויות נלוות כמו פתיחת וסגירת ריצוף וקירות), מה טווח גס של עלויות (כולל טווח בטחון)? לדירה יש שני חדרי אמבטיה/שירותים ומטבח אחד. אני שוקל לדרוש לחתוך במחיר בהתאם לעלויות התיקון המוערכות, וגם לא להתקדם לחוזה עד שהבעלים לא מביא לי תעודת גמר (כי יתכן שהעיכוב המתמשך בקבלת תעודת גמר מעיד על בעיה משפטית, ואני לא מוכן להסתכן בקניית דירה בלי תעודת גמר שמשמעה עבירת בניה לכל דבר ועניין). מה דעתכם? האם יש משהו קריטי נוסף שחשוב לדרוש? שאלה נוספת- ארז בתשובה לשאלה 5 ציינת שקונסטרוקטור יכול לבדוק את עניין בעיות הסדקים והלחות מאחורי הגבס, איך זה מתבצע בפועל? האם נדרשת שבירת הגבס או שיש דרכים פשוטות יותר? ברור שאני מעוניין במינימום "שבירות" בהתחשב בסיכוי שבסיום הבדיקה ובהתאם לתוצאותיה לא אקנה את הדירה. תודה רבה
א בימשתתףעדכון
בהמשך להודעה הקודמת, חשוב לעדכן כמה דברים: הצלחתי לאתר את השוכרים שגרו שם עד לפני שנה (היחידים שגרו לאחר ההרחבה), וסיפרו לי שבזמן שהם גרו היו בעיות רטיבות מהתקרה בחורף וגם בעיות אינסטלציה (למשל כששטפו כלים אז המים האפורים מהכלים עלו מהמקלחון הסמוך באמבטיה) והבעיות התעצמו במיוחד כשהיו מפעילים במקביל גם את מכונת הכביסה, וגם היו בעיות רטיבות באחד הקירות הסמוכים לחדרי האמבטיה. הבנתי מהם שכשהיו בעיות היו מגיעים שיפוצניקים ומנסים לתקן אבל הרבה פעמים ללא הצלחה. אמנם זה היה לפני יותר משנה ויכול להיות שאחרי שהם עזבו זה תוקן (אני יודע שהיו מאז שיפוצניקים בדירה מטעם הבעלים) אבל גם יכול להיות שזה לא תוקן או שזה תוקן חפיף, ובכל מקרה הדירה היתה ריקה ולא לגמרי תפקדה מאז. הבנתי גם שהנזילות היו מגיעות לדירה בקומה מתחת וזה יצר מן הסתם הרבה מתיחויות. וכל זה מידע שהשגתי בדרכים עקיפות, הבעלים לא סיפר לי על זה- מה שמעיד שכנראה ייתכנו עוד הפתעות. וזה מתווסף לכך שאין עדיין תעודת גמר ולא ברור לי למה (שתי הדירות מתחת קיבלו תעודת גמר עוד לפני 3 שנים בגמר הבניה). בסופו של דבר לולא המחיר האטרקטיבי כבר מזמן הייתי עוזב את זה, אבל המחיר הוא באמת משהו שבגללו חבל לי לוותר. השאלה איך אני מגדר את הסיכון שלי במצב כזה? הרי לכל דבר יש מחיר. בהנחה שאני צריך לעשות חלק מהגמרים של האינטסלציות מחדש בעצמי (כולל עלויות נלוות כמו פתיחת וסגירת ריצוף וקירות), מה טווח גס של עלויות (כולל טווח בטחון)? לדירה יש שני חדרי אמבטיה/שירותים ומטבח אחד. אני שוקל לדרוש לחתוך במחיר בהתאם לעלויות התיקון המוערכות, וגם לא להתקדם לחוזה עד שהוא לא מביא לי תעודת גמר. מה דעתכם? האם יש משהו קריטי נוסף שחשוב לדרוש? תודה רבה
א בימשתתףתודה רבה על התגובה, אקח את
תודה רבה על התגובה, אקח את הדברים לתשומת לבי. אודה גם להתייחסותו של ארז מירב.
א בימשתתףתגובה
אודה לתשובה על שאלתי האחרונה, תודה
א בימשתתףשאלה נוספת
במידה והמוכר עובד כרגע על תכנית שינויים להיתר ומבטיח להביא לי תעודת גמר תוך כמה חודשים, האם לאחר קבלת תעודת גמר כזו עלולות להיות בעיות נוספות לגבי חריגות שבוצעו בעבר? או שתעודת הגמר זה המסמך שמבטיח לי שאין חריגות כרגע וגם אין בעייתיות כלשהי בגין חריגות עבר (במידה והיו) או בגין אי קבלת תעודת גמר בהתאם לזמנים הנקובים בתקנון. לכן אני יכול להניח שניתן יהיה להצמיד את שטח ההרחבה לדירה בטאבו ללא בעיות מיוחדות? בקיצור מה שאני מנסה להבין אם יתכנו עוד "הפתעות" בדרך, או שתעודת הגמר למעשה חותמת את הסיפור. תודה
א בימשתתףהצמדת גג של הרחבה בטאבו
תודה על התשובה המהירה. מבחינה קניינית (והגיונית) נראה לי שגג שאני השקעתי בבניית היסודות שמתחתיו שייך לי, ולא לכל הבניין (זאת להבדיל מגג הבית המשותף המקורי – שהוא אכן כפוף לתקנון הבניין שמגדיר אותו כשטח משותף). לכן אני לא מבין את ההגיון שבצורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לצורך שימוש בגג שלולא הכספים שהשקעתי בבנייתו כלל לא היה קיים בבניין. אשמח אם תפנה אותי לחוק או הנחיות כלשהן שמתייחסות לכך. תודה מראש.
א בימשתתףתודה רבה על המענה המפורט.
תודה רבה על המענה המפורט. החכמתי!
א בימשתתףשני חלונות בממ"ד
שלום, שאלה נוספת ברשותך: האם בממ"ד יכול להיות רק חלון אחד, או גם אפשר שיהיו שני חלונות? כלומר אם אנחנו נפתח חלון בחזית, בהכרח נצטרך לאטום את החלון בצד? תודה.
א בימשתתףשאלה נוספת
שלום, תודה על התגובה המהירה. האם אין בעיה טכנית לאטום חלון בממ"ד קיים ולפתוח חלון בממ"ד קיים? (מבחינת יציבות הממ"ד, אישור פקע"ר לכך וכו') – מדובר בממ"ד בקומה השלישית של מגדל ממ"דים. מהי להערכתך העלות של שינוי כזה? (עלות כוללת של עבודה+אדריכל+יועצים שנדרשים לצורך ההליך) תודה רבה.
-
מאתתגובות