[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: אי עמידה וניצול היתר בניה

שלום מה נפסק בוועדת הערר? האם ניתן היתר בנייה בסופו של דבר או לא ?  בשל מורכבות השאלה וחוסר בפרטים מהותיים,  לא אוכל להשיב.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: שמאי באזור חיפה: תביעה – ירידת ערך מגרש

שלום רב,  מתאור העובדות עולה כי לא אושרה תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת  שכתוצאה מאישורה נגרם הנזק.  לפיכך, אני מציע לך לבדוק שוב האם אכן  ישנה אפשרות לתבוע בגין ירידת ערך לפי סע' 197.  להזכירך, התביעה לפי סע' 197 הינה בגין ירידת ערך שנובעת מאישור תכנית ולא ממתן היתר בנייה! יחד עם זאת, אם אכן נגרם נזק כתוצאה ממתן היתר הבנייה יתכן ותקום עילה לתבוע תביעה נזיקית רגילה. פני אלי בבקשה באמצועת הדוא"ל  עם פרטים נוספים ואוכל להמליץ לך על המשך הפעולה.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: היטל השבחה

שלום רב היטל השבחה משולם בגין עליית שווים של המקרקעין בעקבות אישור תכנית (תב"ע) אם אכן ניתן לבנות היום 3 יח"ד, משמעות הדברים היא שהתכנית אושרה בזמן שהמוכר הוא הבעלים, ובמקרה זה  החבות בתשלום חלה עליו אתם תדרשו לשלם היטל השבחה רק במקרים הבאים: א. במידה שתבקשו הקלות כלשהן בבנייה (קו בנין וכיו"ב) ב. במידה שתאושר תכנית משביחה לאחר מועד הרכישה שלכם, ואתם מבקשים לממש את זכויות הבנייה מתכנית זו בצלחה. 

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: ירידת ערך קרקע עקב הנחת צינור גז

אורי שלום בגין פגיעה במקרקעין קמה זכות לקבל פיצוים בשני מסלולים.  במקרה הראשון, כאשר הפגיעה הינה בעקבות אישור תכנית (תב"ע) ניתן לתבוע פיצויים לפי סע' 197 לחוק התכנון והבנייה. במקרה השני, כאשר הפגיעה אינה בעקבות אישורה של תכנית ניתן לתבוע פיצוי בתביעה אזרחית רגילה. בכדי לענות על השאלות ששאלת, יש לבחון מס' פרטים מקדימים: א. האם מדובר בפגיעה בעקבות תכנית? – במקרה זה תקופת ההתיישנות היא שלוש שנים  מיום אישורה של התכנית. ב. מהן המגבלות בשימוש בקרקע בעקבות הטמנת הצינור, כפי שמופיע בתכנית (תב"ע) ? ג. מהו הפוטנציאל של הקרקע לשינוי יעוד לפי תכניות מתאר מחוזיות? בסיכומו של דבר, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בכך לצרך בדיקה ראשונית. בהצלחה 

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

פיתוח מגרש: היטל "על"

אורי שלום הכלל הבסיסי הוא ש"אין מס בלא חוק". לכן, עליך לבקש מהגורם שדורש ממך את התשלום אסמכתאות חוקיות לבסיס החיוב לרבות אופן חישוב ההיטל. יתכן, שמדובר באגרות והיטלים שיש להם בסיס חוקי אך, הקבלן המבצע קורא להם בשמות אחרים מאלו שנקבעו בחוק העזר. בהצלחה.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: מיסוי הרחבה לעומת בנייה+ העברה במשפחה

שלום בשלב ראשון אני ממליץ לפנות לוועדה המקומית לצרך קבלת דף מידע לזכויות בנייה וכן לממ"י בבקשה למידע מוקדם. לאחר קבלת פרטים אלו תוכלו לדעת מהן זכויות הבנייה התכנוניות והקנייניות. לענין השאלה השנייה – זכור כי העברת זכויות ללא תמורה בין קרובים פטורה מתשלום מס.

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: חישובי מיסוי בעסקה בתוך המשפחה

או שמאי או עו"ד המצוי בכך אין נפקא מינא. העיקר שידעו לנצל באופן נכון את הפטורים המותרים בהצלחה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: חישובי מיסוי בעסקה בתוך המשפחה

שלום העברה ללא תמורה בין בני משפחה מחוייבת בשליש מס רכישה בלבד ופטורה ממס שבח. עליכם להתייעץ עם איש מקצוע ולנצל הטבות אלו בחכמה. בהצלחה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: קביעת פיצוי: ירידת ערך עקב ליקוי בניה?

שלום לצרך התביעה יש לקבל חוות דעת מומחה שהינו שמאי מקרקעין בעל רקע וניסיון בתחום ליקויי הבנייה. על השמאי לקבוע שני פרמטרים: א. מהי עלות ביצוע השיפוצים. ב. האם ישנה ירידה בשוויו של הנכס בעקבות הליקויים גם לאחר תיקונם, ומהי. מומלץ לבחור את השמאי בקפידה שכן, עליו להחקר בבית המשפט ולהיות בקיא בתחום. בהצלחה!

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

מחיר למ"ר בנוי

שלום רב היחס בשווי שבין שטחי מרתף לבין שטחים בקומת הקרקע באזורים בהם קיים ביקוש למרתף יכול לנוע בין 30% ל- 50% בתלוי במספר רב של גורמים ובינהם: אופן הארת ואוורור המרתף, המצאות כניסה נפרדת והעיקר – מיקום. יש לשים לב שמדובר במקדמים מקובלים בקרב שמאי המקרקעין ואין להסיק מכך מסקנות לגבי מרתף ספציפי בהצלחה 

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: זכויות בנייה

בכדי להמנע מסכסוכי שכנים, מומלץ להזמין חוות דעת משמאי מקרקעין המוסכם על שני הצדדים בכדי להעריך את עלות ביצוע העבודות. בהצלחה!

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: הוספת יחידת מגורים במשק חקלאי

שלום רב, בנחלה מותרת בניית 3 יח"ד – מתישב ובן ממשיך – 160 מ"ר כל יחידה ויחידת הורים בשטח 55 מ"ר. מתאור העובדות עולה כי ניתן להקים את יחידת הבן הממשיך אותה אתה מבקש. תידרשו להסדיר את 15 המטרים העודפים ביחידת ההורים.   יש לכך מס' אפשרויות לפתרון בכפוף לתנאים בשטח. בהצלחה!

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: סעיף 145 חוק התכנון והבניה

שלום רב, הסעיף מגדיר שינוי פנימי כשינוי שאינו בשלד הבניין ולכן, החלפת עמוד בטון בקורת פלדה אינה מהווה על-פניו שינוי פנימי ומחוייבת בהיתר. יחד עם זאת, יתכן כי בשיחה מוקדמת עם מהנדס הוועדה תוכל להגיע להסכמות או הבנות אחרות. בהצלחה!

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

פטור מס שבח

שלום תוכל לבנות את שני הבתים ולמכור את הבית שאינך מתגורר בו בפטור ממס שבח. בהצלחה

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[יעקב צפריר, שמאי מקרקעין]

Re: דמי פיתוח

לפעמים הרשות המקומית מתקשרת עם קבלן המבצע את העבודות ואז, התמורה משולמת אליו אני מציע שתבקש את ההסכמים

---

בברכה, יעקב צפריר, עו"ד ושמאי מקרקעין      

[מאת]

תגובות