ראובן כהן
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
בניה קלה
הי אמיר, לטעמי הבניה הקלה היום לא נופלת מאיכותה ומעמידותה משיטת הבניה המסורתית . בעולים יש צמיחה משמעותית של בניה בשיטות אלו. יחד עם זאת הבנקים בישראל חוששים ממתן הלוואת על נכסים מסוג זה ללא בדיקות מעמיקות על איכות ומצב הבנוי וגם כאשר נותנים זה תחת מקדמי הפחתה משווי השוק. אין כלל אצבע כי כל סוג בניה שונה מהותית מאחרת. במועד הכנת חוו"ד השמאית, השמאי יבחן את מצב וסוג הבניה ויחליט האם ניתן להתחשב בבנוי או לא. כאומדן בשבילך, אם מדובר על בית צמוד קרקע שהבניה הקלה בו עמידה לתקופת זמן שך 50 שנה לפחות, לא צריכה להיות הפחתה.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
בחינות
תראה בעבר היה כמה עתירות נגד הקושי של בחינות המועצה כולן נדחו – חפש בנבו XXX נ' מועצת השמאים. מעבר לכך יש הליך של עירעור על תוצאות הבחינה. נסה למצות אותו ואל תוותר! בהצלחה!
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
בניית ממ"ד
תלוי אם החצר שייכת לאותה דירה. שייכת = צמודה משפטית לדירת הקרקע בתשריט בית המשותף. הבדיקה הזאת נעשת באמצעות תשריט הבית המשותף. יתכן שתגלו שהחצר כלל לא של דירת הקרקע ואז הוא צריך לשלם לשאר הדירות על השימוש שהוא עושה בחצר המשותפת 🙂 .
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
פרסמו את התשובות למבחן?
פרסמו את התשובות למבחן? מה התשובה?
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
שווה לבדוק .
שווה לבדוק . אבל יכול להיות שמ2012 נעשה תיקון לצו הארנונה שהשפיע על השטח המחושב לתשלום.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
הפוך.
הפוך. לכאורה אחוזי הבניה בין הדיירים היו צריכים להימכר כעסת מקרקעין לכל דבר. זה שזה לא נעשה כך בפועל זה לא מעיד שגם הקבלן צריך לנהוג כך.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
תלוי. לכל עיר יש שיטת חישוב
תלוי. לכל עיר יש שיטת חישוב שונה. בדוק בצו הארנונה של עיר מגורך.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
הערכת שווי דירה
יצחק שלום, שאלה כזו הינה שאלה מורכבת שלא ניתן לענות עליה מבלי לבצע ביקור פיזי בנכס ובסביבתו. בנוסף, למכירה או לרכישה של דירה כזו אלמנטים נוספים המשפיעים על שוויה כדוגמת יתרת זכויות בניה ואפשרות הניצול שלהם ומנגד מיסי מקרקעין כדוגמת היטל השבחה ומס שבח. צור עימי קשר בפרטי על מנת לקבל ייעוץ פרטני לשאלתך.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
על הדייר בקומה העליונה שרוצה
על הדייר בקומה העליונה שרוצה לבנות מעל שטח ההרחבה של הוריך לשלם להם את חלקו היחסי בעלויות הבניה. חישוב כזה נעשה ע"י שמאי מקרקעין. צור קשר בפרטי לקבלת הצעת מחיר.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
מדידה
לעניין חישוב השטח בארנונה יש לדעת כי כל עיריה מודדת את שטח הדירה בצורה שונה. כיום אין חוק שמסדיר את שיטת המדידה. יש עיריות שמודדות לפי שטח פנים יש שמודדות שטח כולל הקירות החיצוניות, מדידה עם מחסן / בלי מחסן חיוב חלקי/ מלא על מחסנים ושיטות שונות ומגוונות לחישוב הארנונה על המרפסות. ממליץ לחפש את חוק העזר העירוני בו מפרטת כל רשות את השיטה הנהוגה אצלה ואז לבחון האם המדידיה שלכם נכונה. במידה ולא, בהחלט יש אפשרות להגש ערר על אגרת הארנונה. בהצלחה!
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
הפקעת קרקע
הי, במונח "הוסב למגורים" שבשאלה, אני מניח שמדובר על תב"ע (תוכנית בנין עיר), שעשתה שינוי למגרש מיעוד חקלאי למגורים. ככל ואכן כך, יש לבדוק בהוראות התב"ע מה היעוד. במידה ומסומן כיעוד ציבורי יש אפשרות לדרוש הפקעה – כפוף לבחינה נקודתית של התב"ע. יחד עם זאת, לא ברור לי מה הכוונה בשטח מבוזבז שלא ניתן לבנות עליו, הרי בכל מקרה יצטרן לעשות כביש גישה למגרשי המגורים… הפקעה רגולטורית משמעו שטח שפועל לא משמש את בעליו בצורה בלעדית למרות שלא הופקע ממנו. ייתכן ודרך ללא מוצא שלא הופקעה ולא ביעוד דרך מתאימה למונח זה. ממליץ לך לפנות אלי בצורה אישית על מנת שאוכל לבחון את התב"ע בצורה פרטנית ולבחון את סוגיית ההפקעה.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
מדידת שטחים
ימדדו את הכל. ככל וכל השטח המצוין בשאלה בנוי עפ"י היתרים כחוק יביאו אותם בחשבון. בניתוח השמאי של הפרויקט השטחים עם התקרה הנמוכה יובאו בחשבון בערכים נמוכים יותר.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
בניית מרפסת
לדעתי בשביל 700 ש"ח לשנה כדאי לשמור על יחסי שכנות טובים ולא ללכת לתביעות משפטיות, מה גם שבסופו של יום גם אתם תהנו ממרפסת מקורה. מניסיוני התנגדות שכזו לא תצלח גם בלי קשר לטענה של הגדלת ההוצאות. בהצלחה
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
אלקנה שלום,
אלקנה שלום, נושא "טבלת איחוד חלוקה וחלוקה". הוא מורכב אבל אנסה לענות על שאלותיך. 1. שמשטחנו לא נגרע דבר תוך כדי התהליך. – בטבלת או"ח (- איחוד וחלוקה) אין משמעות לשטח במצב הסופי אלא לשווי שלו. יש לבחון האם השווי היחסי שקיבלת לאחר אישור התוכנית תואם לשווי היחסי שלך ערב אישורה של התוכנית ובהתייחס לכל השותפים בטבלה. 2. מה שווי החלקה כיום. – כעיקרון לא אבל ייתכן ותהיה אפשרות לחלץ את הנתונים המתוכנית ולהגיע לשווי. 3. מה יהיה שווי החלקה אחרי הפשרתה – לא . 4. מה יהיה השווי הכולל של השטח וכנגזרת מה יהיה הערך של שטחנו לאחר מתן היתרי בניה – כמו 2. 5.כמו"כ- מהי הדרך לברר כמה זמן יעבור מההפשרה עד למתן אישורי בניה? – היתרי בניה זה לשיקולכם. אם אתה מתכוון עד להפשרת הקרקע לבניה יש לבחון זאת במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה. 6.האם זה נכון שעלינו- כיורשים מוטל תשלום העומד על 40% אחרי הפשרת הקרקע? לא! 7. אילו עוד תשלומים צפויים להיות עלינו בגין שטח זה? – תלוי מה תבחרו לעשות בו – למכור, לבנות וכו. סיכוי סביר שתידרשו לשלם היטל השבחה. בעת מימוש של מכר או היתר. אם יש לך עוד שאלות – מוזמן בשמחה.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים
צריך לראות את הוראות התב"ע
צריך לראות את הוראות התב"ע הקובעת לעניין אחוזי הבניה. ייתכן ואפשר לבקש הקלות המסגר 6% לשיפור דיור ולניד את השטחים לקומות.
בברכה, ראובן כהן, 050-3677667 שמאי מקרקעין ורכוש, כלכלן ">-shamaut.com/"_blank">ראובן כהן | ניהול נכסים