הקרב על הגובה

כבר בשנות השישים הוכח ע"י Lewis Keeble בספרו ''Town+Country Planning, כי ניתן להגדיל צפיפות עד לגבול עליון, שמעבר לו אין משמעות לחיסכון בקרקע, כי החסכון שולי. (זאת כמובן, באם שומרים על רווחה, הגיון ותכנון הוגן).

הגדלת הצפיפות החל מ- 20 חדרים לדונם נטו (60% בניה) ל- 50 חדרים לדונם נטו (150% בניה) (כמות הקרקע למגורים נטו תהיה בין 40%-25% מן השטח), יוצרת הבדל בסה"כ הקרקע (ברוטו) שאינו גדול במיוחד.
רדיוס של עיר תאורטית כזו (100,000 איש לדוגמא) יהיה למעשה בן 1900 מ' ויקטן ל-1700 מ', בצפיפויות האמורות. צפיפות התחלתית, ברוטו, תהיה בת 9 איש לדונם ותגיע ל-11 איש לדונם; אם כן, הגדלת צפיפות הנטו פי 2.5 (!!!) מ-20 עד ל-50 איש לדונם - מגדילה את צפיפות הברוטו ב-20% בלבד. החיסכון בשטח אינו גדול.

האם המאמץ הגדול של הגדלת הצפיפות כדאי? - הכפלנו צפיפות (!) על המגרש, בסה"כ התקבלה כמות אנשים דומה וחסכון הקרקע הינו שולי! (הערה: בד"כ מספר החדרים לדונם דומה למספר האנשים לדונם בניתוח הקודם).

אין לשכוח את גורם עלויות הבניה; המחיר עולה ב- 50% לפחות, בבניה גבוהה שמעל 10 קומות.

כמו כן, נסיון העבר הוכיח, כי האיכות בבניה לגובה צריכה לעלות עם מספר הקומות (למשל בגודל הדירה) על מנת לא ליצור "מלכודת של עוני", בייחוד בבניה שהיא ציבורית וזולה.

שטח הקרקע הפנוי, המשמש לגינה ורווחה, לילדים ולמשחקים, בלי להוות שטח ציבורי ממש, והמטופל על ידי בעלי הקרקע עצמם, הוא עקרוני לרווחה, מסיבות המובנות מאליהן.
במשך השנים המונח הזה הולך ונשכח, או עובר הסבה והופך לחנייה. דיירים, בלית ברירה, מסתגרים בדירתם.
בניינים כאלה המנוכרים לסביבתם, לא יוצרים עיר; קשה להכניס בנין כזה בתוך ריקמה קיימת משום שיהיה נטע זר, "פתרון דיור" בלבד.

השאלה העקרונית: מהו גודלו של שטח פרטי זה, יחסית לשטח המגרש ו/או יחסית לכמות התושבים? זאת מתוך הנחה, שרוצים ליצור רווחה גם בתוך המגרש ולא רק בתוך הדירה.

אם נבדוק את תנאי הרווחה המתקבלים כאשר מעלים את אחוז הבניה, ואת מספר הקומות, ניווכח כי התנאים יורדים באופן משמעותי אחרי 200%, או אחרי 10 קומות.

בתנאי רווחה גבול הציפוף אינו עולה על 200%. למעשה גבולות הציפוף ההגיוני מתקיימים בין 10-4 קומות (200%-150), עם הרווחה המסורתית.

ההצעה המהפכנית של קורבוזיה, אשר הרעישה את העולם, היתה לצפיפות של 300% (כ -100 איש לדונם) ב -20 קומות, בתכסית של 12%. הצעה מהפכנית זו, הנראית אולי קלה לביצוע בימנו: בסופו של דבר, הצפיפות הנוכחית של פאריז (עיר שקצב הגידול שלה היה ללא תקדים, במאה שעברה) היא בסביבות ה -300%, אך נטולת שטח פרטי פתוח לחלוטין.

למען האמת, ההצעה של קורבוזיה מדגישה עובדה זו, ותורמת שטח פתוח, אמנם מצומצם יחסית, אך בכל זאת ניכר, לעומת הקיים.

1. שטח פרטי פתוח כ -8 מ"ר לאדם (מעט מדי). השאיפה היתה למגורים בתוך שטח פתוח - והנה הוא כל כך מצומצם!.
   


2. חניה על כל המגרש, 100% (תת קרקעית אך יקרה).
   


3. גודל אזור הבניה יהיה מוגבל בגלל קשיי תעבורה.
   


4. צריכת קרקע לאדם היא 10 מ"ר במקורב.
   


5. הדרישה לשצ"פ ובנייני ציבור + מסחר, יכולה להגיע ל -20 מ"ר לאדם (שצ"פ בין 10% ל- 20%) .

סה"כ המתקבל: 30 = 10+20 מ"ר לאדם (ל -5000 איש = 150 דונם). אם נכלול כבישים נגיע עד ל- 200 דונם. כלומר בשטח ברוטו של כ -200 דונם - 25 איש לדונם ברוטו. צפיפות דומה מאוד היינו מקבלים גם בצפיפות בניה של 200%, ולא 300% כמו בהצעה הנ"ל, עם שפ"פ סביר יותר.

על מנת לתת מושג מורחב על המשמעות של מכסות אלה, נפנה לדוגמאות המכילות נתונים מספריים.

א. מכסות הקרקע לציבור: נקבעו בספרות ("מיכסות קרקע לתכנון" - ר. אלתרמן) (ללא כבישים), בסביבות 15-10 מ"ר/אדם. (קרקע ציבורית כוללת ספורט, ש.צ.פ., חינוך, רווחה, וכד'), ברמה השכונתית (מספר דומה בגודלו לשפ"פ המומלץ בצפיויות הגובהות שמעל 150% נטו). זוהי מכסה נמוכה מאוד. באנגליה, לדוגמא, השצ"פ עצמו מומלץ כ16- מ"ר לאדם (בשכונות עשירות קיים עד 20 מ"ר לאדם, ובעניות - 5 מ"ר לאדם).

ב. כבישים: אם נכלול כבישים, ונוסיפם למספר הנ"ל, נקבע קרקע ציבורית עירונית (כולל כבישים) כ- 25 מ"ר לאדם.

ג. קרקע פרטית פנויה (שפ"פ) - 20-15 מ"ר לאדם (בצפיפות של כ -50 חדר לדונם (150%).

ד. סה"כ דרישת קרקע לבנייה למגורים לגובה היא 10-5 מ"ר לחדר (או לאדם) (בתכסית קרקע רגילה ממוצעת).

ה. תוספות מסחר, תעשייה, מלאכה, משרדים (משתנה).

ו. סה"כ מתקבל כ -80 מ"ר לאדם. זאת תהיה צריכת הקרקע (באופן מקורב) בבניה עירונית צפופה.

ז. שטחים נוספים: לכל זה נוסף פארק עירוני (15%-20% אחוז משטח העיר ברוטו), כלומר עד 50 מ"ר, וכן שטחי תעשיה, רזרבות וכדומה, עד 30%. סה"כ צריכת הקרקע תגיע לכ-150 מ"ר/אדם.

הערכה זו נעשית על מנת להבהיר כי צריכת הקרקע בתנאי רווחה מתקרבת למספרים גבוליים. הצריכה הזאת קובעת 8-7 איש לדונם (עד 8000 איש לקמ"ר). אין אפשרות לעבור מספר זה בהרבה.

על מנת להמשיך בנושא ההשוואה, נראה גם את הנתונים הבאים: ניתן להיווכח כי יש רק דוגמאות בודדות במערב לצפיפות עירונית גבוהה מן הנאמר. אלה הן פאריס וברצלונה.

איש אינו זוכר וויכוחים נוקבים על בניה לגובה מעבר לירקון, או בשכונת בבלי. לא היו סערות בנושא זה בראשון לציון או בחולון. אף אחד לא עורר שאלות קשות מדי בבניית בתי מלון לגובה, בנייני משרדים נבנים וייבנו גם ללא וויכוח ציבורי.

כל הסיכויים שהוויכוח הנוקב על בניה לגובה יהיה על תל אביב ההיסטורית. כמות של מגורים לגובה, בתוך תל אביב (בין שד' רוטשילד בדרום, ונחל הירקון בצפון), ראויה לדיון ועל כך בעצם מתעורר הוויכוח הפעם.

נתמקד באיזור תכנוני זה.

• אנו חיים בזמנים של שינוי בתפיסת עולם תכנונית, ההגבלות אינן ברורות או קיימות. בניה לגובה גורמת לשינוי הסביבה הקרובה, מן הבחינה הפיסית (מכוניות, אוויר, שמים). השינוי הוא גם תפיסתי (תל אביב אחרת).



• הבניה למגורים לגובה, מציגה כיום תמונה של דרישה אחרת מן המערכות העירוניות - לא יהיה מחסור במבני ציבור ושצ"פ - כיוון שהאוכלוסיה החדשה תהיה מבוגרת ואמידה (מחירים, גודל הדירה, סוג מגורים), ואין לה דרישות ציבוריות גבוהות.



• התפקיד שממלאה תל אביב בגוש דן, הוא של מרכז בידור ועסקים בקנה מידה הולך וגדל. תל אביב ההיסטורית נהפכת לספק משרדים ובידור לגוש דן.



• הייחוד של תל אביב יימכר לעסקים ובניה צפופה לגובה, וייעלם לאט לאט - תהליך הנמשך כבר 20 שנה; התינוק נשפך עם מי הגיגית.



• תיעלם הסיבה לביקוש בסביבה זו, ותל אביב תיהפך למע"ר.

האם זאת רצינו - לחסל את המעט שיש לנו כאיכות עירונית?

דוגמא תל אביבית טובה קיימת בשכונת פלורנטין, שכונה שנוצרה מראש בתנאי צפיפות גבוהה. השכונה בנויה ב- 230%, תכסית 70% (ללא שפ"פ)- שכונה ירודה, סלאמס קלאסי.

ההבדל בין 150% (צפיפות אופיינית בתל אביב) ל- 230% הוא משמעותי. חוסר שפ"פ תורם במידה רבה מאוד לאיכות ירודה.

הדברים שהובאו בדפים אלה, מכוונים אל אנשי המקצוע, המקיימים דיון רצוף בתכנון עירוני. מצאנו (גם בעזרת חישובים) כי כאשר מנסים לצופף ע"י בניה לגובה - נתקלים במגבלה של מתן רווחה לתושבים, במגרש שהוא בבעלותם.

המגבלה הזאת מתקיימת כאשר מגיעים ל- 10-8 קומות, ב -200% בניה. לבנות גבוה יותר, ובצפיפות גבוהה יותר - במחשבה של הישג הציפוף וחיסכון בקרקע - אין זה נכון. עדיף להסתפק בגבולות הנדונים, ולהתרכז באיכות החיים הנוצרת.

במקביל, הנסיון לשנות צפיפויות בתוך רקמה קיימת, בתל אביב, בתקוה להשיג ניצול קרקע - ועל ידי בניה לגובה, רק יגרום לפגיעה בקיים. עדיף לשאוף לשמור ולשמר את תוכנית גדס הייחודית.

שמירה על שטח פרטי פתוח (זהו הכרח תכנוני), מגבילה את הבנייה לגובה במידה מסויימת.
הורדת המיגבלה לא משנה בהרבה את הנאמר. גם שטח פרטי מוקטן עדיין לא משנה את אפקט האטת הגידול.

נראה שניתן להמליץ על תקנה, אשר תאפשר להגביל את הצפיפות נטו, גם בבניה פרטית. זאת אנו עושים לפעמים בלי משים, ע"י קווי בניין.

בניה לגובה, שאיננה מועילה לציפוף ברוטו, יוצרת אשלייה של כדאיות. האשלייה הזאת, אשר מקורה ברצון ללחוץ בכיוון שהוא פרוץ, דהיינו לצופף, יוצרת ציפיות מיותרות. עדיף ליצור מגבלות אשר יבהירו את אי הכדאיות של בניה צפופה מדי (בדומה לתקנות קיימות באירופה ובארה"ב). גם מגבלות אלה מותירות מרווח תכנוני נכבד.

טבלה מס' 1 - אחוז שפ"פ למ"ר בנוי (רווחה)

באינטנסיביות של 200% בניה, רווחת התושבים בהתייחס לשפ"פ היא בסביבות 0.4, כלומר 40% מהשטח הבנוי, כ- 15-12 מ"ר לאדם.

אם נעבור ל- 250% בניה, המספר הזה יירד ל -30% (9 מ"ר) (נמוך מאוד).

ב- 300% בניה, מקבלים לערך 20% (ירידה דרסטית ל- 7-6 מ"ר לאדם).

מהחישוב בטבלה יוצא, כי בניגוד לצפוי, אין השפעה רצינית למימד הגובה על כמות השטח הפנוי! (השפ"פ) - בעיקר אחרי 8 קומות.

השורות האופקיות לא משתנות בהרבה. הסיבה לכך היא כי בצפיפות גבוהה, השטח הפנוי (הרווחה) אדיש למספר הקומות. קומה נוספת מעלה אך במעט את כמות השטח הפתוח הפרטי לאדם.

אפילו הכפלת מספר הקומות לא מעלה את השפ"פ אלא באחוזים ספורים. הדבר קורה משום שהתכסית בבניין גבוה היא ממילא נמוכה מאוד (כ- 15%-10%), ואי אפשר להורידה בהרבה. הדבר נכון לגבי אחוזי בניה גבוהים, שבהם התכסית מראש לא גבוהה.

אם נבקש רווחה בסביבות 15 מ"ר שפ"פ לתושב, הרי שנצטרך להגביל את הצפיפויות אשר נותנות רווחה סבירה (קרוב מאוד להמלצות האמריקאיות).

אנו נוכחים לדעת כי מעבר ל - 200% אין אפשרות לתת שטח פרטי פתוח, שהוא סביר ויוצר רווחה.

כאשר שומרים על שפ"פ קבוע, כ -15-12 מ"ר קרקע פנויה לאדם - כמות ממוצעת ולא מוגזמת (בתנאי שאיננה נלקחת לחניה)- אין משמעות לציפוף שמעבר ל -200% , העקומה מגיעה לרוויה. לעומת זאת, התכסית יורדת במחצית והופכת ל - 10%. מתקבל חוסר רצף בבינוי.

תוצאה נוספת היא, שאם שומרים על 4 דירות בקומה, (כ -500 מ"ר ב- 20 קומות), מקבלים מגרשים של 5 דונם, בהם חדר מדרגות מכיל כ -80 דירות ונוצרת רקמה פרומה ומשונה.

כסיכום ניתן לומר כי מכיוון שאין אפשרות להעלות צפיפות, אלא ע"י הגבהה - ואחרי 200% בניה אין השפעה למספר הקומות (באם שומרים על תנאי רווחה) - נוצרים תנאי אופטימום שאין טעם לעבור אותם.

טבלה מס' 2 שינוי אחוזי הבניה עם הגדלת מספר הקומות בשפ"פ

יש לשים לב, כי אחת התוצאות המתקבלות מן הטבלה היא: קומה נוספת מוסיפה פחות מ- 2% באחוזי הבניה.

ועוד - רואים בברור את אי השפעת הגובה ומספר הקומות, כיוון שעקומת הרווחה מתיישרת.

מעניין לציין שמעבר לצפיפות מסוימת או, לחילופין, מעבר לגובה מסוים (ולא גבוה מדי) - חלה האטה בשינוי (או בהגדלה) בעקומה.

במילים אחרות, הגדלה בגובה מעל ל- 8-6 קומות, יוצרת הגדלה שולית מאוד בצפיפות (בתנאי שאנו שומרים על רווחה, בצורת שפ"פ מינימלי)

בערכים מספריים - עד ל- 8-6 קומות, כל הגבהה בקומה אחת מעלה צפיפות בכ- 20%. מעבר לכך הגדלת הצפיפות לקומה היא בסביבות 5%. המסקנה: הגבהת הבנייה מעבר לצפיפות מסוימת, אינה משתלמת.